۷ نکته درباره بخش مسکن که دولت باید بداند

مُسَکِّن برای بخش مسکن چیست؟

16 مرداد 1397 ساعت 20:58


مسکن، دردی از اقتصاد ایران که نیاز به مُسَکّن قوی دارد. برای مدخل موضوع و به اصطلاح ژورنالیست‌ها، لید مناسب برای مطلب حاضر، درمان درد مسکن به ذهنم رسید. برای درمان این مشکل، تزریق مُسَکّن دولتی را، به صورتی که دولت اقدام به ساخت مسکن نماید، تنها راه و بهترین راه نمی‌دانم. در مورد بخش مسکن حرف‌های بسیاری برای گفتن وجود دارد، اما برای شروع بحث در مورد بازار مسکن (Housing Market) چند مقدمه را ذکر می‌کنم:
مقدمه‌ ۱: تقسیم بازار مسکن به دو بخش عرضه و تقاضای مسکن
بازار مسکن نیز مانند هر بازاری برای شکل گرفتن، به دو طرف عرضه‌کننده و تقاضاکننده نیاز دارد. طرف عرضه‌ی این بازار، پس از ورود دولت به این بازار (تحت عنوان مسکن مهر)، دچار تغییراتی اساسی در چند سال اخیر شده است. در بسیاری از شهرهای کوچک و تا حدودی متوسط، ورود دولت به عنوان عرضه‌کننده و یا سیاست‌گذار توانسته است مشکل را تا حدی رفع کند. اما به نظر می‌رسد که در کلان‌شهرها تأثیر چندانی نداشته است. همچنین می‌توان گفت که نوسانات نرخ ارز قیمت‌های جهانی نظیر فولاد، بر عرضه‌ی مسکن و قیمت تمام‌شده‌ی آن تأثیرگذار بوده است.
در طرف تقاضا نیز بدون توجه به آمارهای جمعیتی نمی‌توان صحبت دقیقی داشت. در نتیجه، بحث دقیق‌تر بر روی بخش تقاضای مسکن را به آینده واگذار می‌کنم. اما با تکیه بر آمارهای غیرمستند و تحلیل جزئی، می‌توان گفت که به دلیل نوسانات نرخ ارز، طلا و سکه در دو سال اخیر، علاوه بر تقاضای مصرفی مسکن، تقاضای سوداگرانه‌ی مسکن در طی این مدت به شدت بالا رفته است.
مقدمه‌ ۲: تفکیک و تمایز بازار مسکن در نقاط گوناگون کشور
اگر بخواهیم به صورت واقع‌بینانه نگاه کنیم، بازار مسکن در کل کشور وضعیت مشابهی ندارد. در کلان‌شهرها که شهرهای پُرتقاضا برای مسکن هستند، باید تحلیل‌های متفاوتی با شهرهای متوسط و کوچک و همچنین روستاها داشت. همچنین در میان شهرهای با تقاضای بالای مسکن، شهر تهران را به خاطر ویژگی‌های خاص آن، باید از بقیه متمایز کرد. به عبارت دیگر، چهار تحلیل در این رابطه باید مورد توجه قرار گیرد. بازار تهران و شهرهای اطراف آن (مانند کرج، شهریار، پردیس، پرند، بومهن و رودهن)، بازار مسکن کلان‌شهرها (مانند شیراز، اصفهان، تبریز، مشهد و...)، بازار مسکن شهرهای متوسط و کوچک و بالاخره بازار مسکن در روستاها (به دلیل بافت فرسوده و زلزله‌خیز بودن کشور).
مقدمه‌‌ ۳: توانمندسازی بخش تقاضا
تورم بالا و مداوم در اقتصاد ایران همواره تحدیدی برای تقاضای مصرفی مسکن از یک طرف و فرصتی برای تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن از طرف دیگر بوده است. تداوم این شرایط در اقتصاد ایران باعث تضاد منافع دو گروه سرمایه‌گذار در بخش مسکن و مصرف‌کننده‌ی مسکن بوده است. با وجود ثابت ماندن وام مسکن طی مدت زمان زیاد در ایران، عملاً کارایی و اثربخشی این وام، به خصوص در کلان‌شهرها، از بین رفته است. عمده‌ی خریدارانی که تقاضای مصرفی برای مسکن دارند از طبقه‌ی متوسط جامعه هستند.
برای این طبقه، که تمکن مالی بالایی نیز ندارند، توانمندسازی از طریق شناسایی و اعطای وام مسکن متناسب با قیمت مسکن می‌تواند در دستور کار قرار گیرد. البته برای اعطای وام مسکن می‌توان به یک قیمت‌گذاری منطقه‌ای اقدام کرد. به عنوان مثال، برای کلان‌شهر تهران، ۱۵۰ میلیون تومان، برای شهرهای بزرگ ۱۰۰ میلیون تومان و برای شهرهای کوچک ۵۰ میلیون تومان در نظر گرفت. البته این پیشنهاد بدون هیچ مبنای علمی است و تنها تخمینی است که بتوان براساس آن، تفاوت وام‌های فوق را با میزان ۱۸ تا ۲۵ میلیونی وام مسکن مقایسه کرد. مبلغ فوق ممکن است برای شهرهای کوچک ۱۰۰ درصد قیمت مسکن را در بر گیرد، اما برای تهران ممکن است ۱۰ تا ۵۰ درصد قیمت مسکن را پوشش دهد.
مقدمه‌ ۴: نوع نگاه دولت به مسکن
دولت به عنوان یک مجموعه‌ی کامل اگر نگاه شود، دارای دید واحد و جامعی به مسکن نیست. به عنوان مثال، از یک طرف در مسکن مهر واحدهای ۸۰ تا ۱۲۰ متری، عمده‌ی واحدها را شامل می‌شود و از طرف دیگر، لایحه‌ی اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم (در تاریخ ۳ آبان ۱۳۹۱ به مجلس ارسال شده است)، به دنبال مالیات بر واحدهای ۷۵ متر به بالا در تهران و ۱۰۰ متر به بالا در سایر نقاط کشور است. این مورد تنها یکی از تضاد نگاه دولت به بخش مسکن است که موجب سردرگمی می‌شود.
به مورد بالا می‌توان تضادها و دستورالعمل‌های متفاوت در برخورد با بازار رهن و اجاره در دو سال اخیر را اضافه کرد. نگاه امنیتی به بازار مسکن نیز موجبات عدم تعادل در این بازار را تشدید کرده است. ورود تدریجی متولدین دهه‌ی ۶۰ به بازار کار و ازدواج و نیاز به مسکن در دهه‌ی ۹۰ از مهم‌ترین تهدیدهای کشور است که با مدیریت صحیح می‌تواند به مهم‌ترین فرصت کشور برای جهش تبدیل شود. به نظر نگارنده، با توجه به اهمیت این موضوع، لزوم ایجاد کارگروهی در دولت، به این منظور که تصمیمات مؤثر بر بخش مسکن حداقل در این کارگروه مورد تحلیل واقع شود، احساس می‌شود. حال اگر این کارگروه بتواند زمینه‌ساز تصمیمات واحد و هم‌جهت در بازار مسکن شود که چه بهتر.
مقدمه‌ ۵: بخش مسکن، محرک رشد اقتصادی
با اعمال تحریم‌های ظالمانه‌ی غرب علیه کشورمان، بسیاری از بخش‌های تولیدی و خدماتی اقتصاد کشور با مشکل مواجه شدند. در این میان، برخی بخش‌ها اگرچه تأثیر پذیرفتند، اما با توجه به میزان ارزبری کم این بخش‌ها، مانند بخش مسکن، مشکل چندانی متوجه آن‌ها نشده است. البته توان فنی داخل (به همت این موضوع که بسیاری از افراد و اقشار جامعه بساز‌ـ‌بفروش شده‌اند؛ تا جایی که قانون مالیات‌های مستقیم نیز این دسته از افراد را گروه هدف مالیاتی خود قرار داده است) و همچنین تولید عمده‌ی مصالح ساختمانی در داخل، به عدم رکود تولید مسکن کمک کرده است.
بنا به آمارهای بانک مرکزی، به جز سال ۱۳۸۸ که رشد منفی ۱۳.۶ درصدی در ساختمان‌های شروع‌شده را داشته‌ایم و منجر به رشد منفی ۳.۳ درصدی در کل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن شده است، از سال ۱۳۸۶ تا سه ماهه‌ی سوم سال ۱۳۹۰ همواره شاهد رشد مثبت سرمایه‌گذاری بخش خصوص در مسکن هستیم. می‌توان رشد منفی سال ۸۸ را نیز به دلیل رکود دوره‌ای مسکن در سال‌های ۸۶ و ۸۷ دانست و نه تحریم‌ها. همچنین است تأثیر رشد بخش مسکن در چند سال اخیر (عمده‌ی دلیل آن به واسطه‌ی مسکن مهر) در رشد اقتصادی کشور که محرکی برای رشد اقتصادی کشور است. پس به سادگی نباید این عامل رشد اقتصادی را در کشور نادیده گرفت.
مقدمه‌ ۶: کنترل تورم برای مهار نوسانات در بازار مسکن
تورم بالای کشور و نقدینگی بسیار زیاد (بالای ۴۵۰ هزار میلیارد تومان و البته رشد دورقمی و با متوسط ۳۰.۸ درصد)، که به صورت متوازن میان بخش تولید و مصرف توزیع نشده است، نه تنها بخش مسکن که سایر بخش‌های اقتصاد و جامعه را به مخاطره انداخته است. اگرچه اقتصاد کشور در سال گذشته، بنا به آمارهای رسمی، نرخ تورم ۳۰درصدی را تجربه نمود، اما نرخ تورم در بازار مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ و متوسط، بسیار بالاتر از تورم بوده است. به گونه‌ای که در تهران، بنا به آمارهای مرکز آمار ایران (اطلاعات قیمت و اجاره‌ی مسکن در شهر تهران ۱۳۹۱)، متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی، نسبت به زمستان ۹۰، حدود ۷۲.۶ درصد افزایش داشته است.
همچنین مقایسه کنید تورم موجود را با افزایش ۱۵۷درصدی قیمت فروش یک متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در تهران در زمستان ۹۱ نسبت به زمستان ۹۰. نرخ اجاره نیز اگرچه رشد کمتری داشته، اما با رشدی ۲۸.۴درصدی طی مدت مشابه، رشدی هم‌سنگ تورم داشته است. این رشد سرسام‌آور در بازار مسکن تهران، نشان می‌دهد که قیمت‌ها از تورم پیشی گرفته‌اند. چنین افزایش قیمتی در تهران سبب شده است که قیمت متوسط یک متر مربع زیربنای مسکونی در این شهر به ۳ میلیون و ۹۰۰ برسد. با توجه به تأثیر تورم بر قیمت مسکن، لزوم توجه جدی به مقدمه‌های ۲ و ۳ (یعنی به یک چشم نگاه نکردن کل کشور و نیز توانمندسازی تقاضا) بیش از پیش اهمیت می‌یابد.
مقدمه‌ ۷: تهدیدات بازار مسکن
از مهم‌ترین تهدیداتی که بازار مسکن با آن روبه‌روست، نوسانات به‌وجودآمده در بازارهای موازی است. بخش مسکن را در کنار طلا، سکه، ارز، بانک و بورس به عنوان بخشی که موجب حفظ ارزش پول سرمایه‌گذار می‌شود، می‌توان دانست. با توجه به نااطمینانی‌هایی که در بخش سپرده‌گذاری بانکی به واسطه‌ی تورم و کاهش ارزش سپرده به وجود آمده است و همچنین با توجه به کاهش قیمت طلا در شش ماه اخیر و پیش‌بینی از آینده‌ی رو به نزول آن، بخش مسکن به عنوان جایگزین این بخش‌ها برای سرمایه‌گذاری، پتانسیل زیادی دارد.
البته رشد بورس در سال ۹۲ نشان‌دهنده‌ی این است که بخشی از این نقدینگی به سمت بورس رفته است، اما با توجه به محدودیت و عمق کم بخش مالی ایران، به هر حال، بخشی از این نقدینگی به سمت بازار مسکن خواهد آمد. نمونه‌ی آن را در رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک و مسکن در شهرک‌های اطراف تهران می‌توان دید. با علم به اینکه این شهرک‌ها عمدتاً تنها چاره‌ی قشر متوسط جامعه برای خانه‌دار شدن هستند و همچنین عمده‌ی مسکن مهر را در بر می‌گیرند، توجه دولت را می‌طلبند. در بقیه‌ی نقاط کشور و به خصوص شهرهای بزرگ نیز این تهدید وجود دارد.
با ذکر این هفت مقدمه، تلاش می‌شود که نتیجه‌گیری‌هایی مختصر به شرح زیر ارائه شود:
۱- در نظر داشتن این نکته که موج جدیدی از تقاضا برای مسکن (در اثر ورود متولدین دهه‌ی ۶۰ به این بازار) در کشور به وجود آمده و برنامه‌ریزی مناسب برای پاسخ‌گویی به این نیاز.
۲- بازار مسکن در کل کشور به یک چشم نگاه نشود. برای هر منطقه و شهری متناسب با آن منطقه سیاست‌گذاری شود. برای این منظور، استفاده از توان و مشورت شهرداری‌ها می‌تواند راهگشا باشد. همچنین سپردن بخشی از امور به دست شوراهای شهری و روستایی و صد البته نگاه نظارتی دولت.
۳- توانمندسازی بخش تقاضا از طریق افزایش وام مسکن (به صورت منطقه‌ای) و هدایت این نقدینگی به سمت تقاضای مصرفی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن.
۴- نگاه دولت به بخش مسکن با توجه به موارد گفته‌شده باید نگاه واحدی باشد. باید ضرب‌المثل قدیمی «در خانه اگر کس است، یک حرف بس است» را سرلوحه قرار داده و چندصدایی در این حوزه کنار گذاشته شود.
۵- با توجه به اشتغال‌زایی مسکن در اقتصاد، توجه جدی به این محرک رشد در دستور کار قرار گیرد. ادامه‌ی طرح مسکن مهر (با توجه به حساسیت‌های اجتماعی آن و اینکه مخاطب آن بیشتر اقشار آسیب‌پذیر جامعه هستند)، البته با رویکردی که فشار مالی به بانک مرکزی و سیستم مالی کشور برای تأمین مالی آن وارد نشود، همچنین تشویق بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری خارجی برای ورود به این بازار، از جمله مواردی است که می‌تواند این محرک رشد را فعال‌تر کند.
۶- برای مهار تورم در کشور، که به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر مسکن تلقی می‌شود، برنامه‌ای تدوین و به اجرا نهاده شود. اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴، واگذاری امور به مردم، تعمیق بازار سرمایه، انتشار اوراق مشارکت برای ساخت مسکن و... می‌تواند به عنوان ابزارهای سیاستی در دست دولت مورد استفاده قرار گیرد.
۷- در نهایت تهدیداتی بازار مسکن را به مخاطره می‌اندازد. تلاطمات در بازارهای موازی، انگیزه‌ای برای ورود نقدینگی به منظور تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن ایجاد کرده است. با تقویت سایر بخش‌ها و همچنین هدایت نقدینگی به بخش ساخت مسکن، می‌توان این تهدید را به فرصت تبدیل کرد. ژ

نویسنده: حسین عربی - کارشناس ارشد اقتصاد / برهان


کد مطلب: 105529

آدرس مطلب: http://siasatrooz.ir/vdcj8ievhuqeyiz.fsfu.html

سیاست روز
  http://siasatrooz.ir