تا پيش از اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها اكثر كارشناسان و صاحب‌نظران بازارمسكن بر اين باور بودند كه اين بازار ثبات خود را حفظ خواهد كرد و همواره اينگونه استدلال مي‌كردند كه برخلاف مرحله اول هدفمندی یارانه‌ها كه هیاهوی زیادی به راه افتاده بود که قیمت مسکن و اجاره‌بها افزایش می‌یابد اما چنين نشد به نظر نمي‌رسد در مرحله دوم هدفمندی قیمت‌ها تحت تأثیر قرار بگيرد.
كارشناسان اقتصادي در واكاوي دلايل افزايش قيمت مسكن بر اين اعتقادند كه افزایش قیمت مسکن به سیاست‌های کلان سیاسی، قدرت خرید مردم، سیاست‌های بانکی و به بازار ارز و بورس و طلا بستگی دارد و برآِیند تمام این فاکتورها می‌تواند در قیمت مسکن موثر باشد اما از آنجايي که اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها تنها یک شاخص است بنابراين نمی‌تواند آنچنان بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد و دغدغه خاصی در اين بين وجود ندارد.
ثبات در بازار
در كنار اظهار نظر كارشناسان و فعالان بازار مسكن قبل از اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها؛ متوليان اين حوزه نيز با گفته‌هاي خود مهر تاييدي بر پيش‌بيني‌ها منوط به ايجاد ثبات در اين بازار زدند.
به طوريكه حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام كرده بود هدفمندی یارانه‌ها در کوتاه‌مدت نه تنها هیچ تاثیری بر قیمت مسکن ندارد بلکه می‌تواند به ثبات قیمت مسکن نیز کمک کند. وي با تاكيد براين مساله كه قیمت مسکن آنچنان چشم‌گیر نخواهد بود به مردم اطمينان داد که اجرایی شدن فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها تاثیری در قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ندارد و این شاخص از عوامل گرانی مسکن در کوتاه‌مدت نخواهد بود اما در دراز مدت به وزارت راه و شهرسازی بستگی دارد که چند درصد از طرح‌هايی را که مورد نظر دارد اجرایی کند.
عقبايي با اشاره به اينكه در چند سال اخیر با وجود افزایش قیمت صدور پروانه ساختمانی و گرانی مصالح ساختمانی؛ قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده است اعلام كرد: بعد از اجرایی شدن فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها با افزایش قیمت مسکن مواجه نشوند.
از سوي ديگر مصطفی قلی‌خسروی سرپرست کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور نيز با اشاره به نشانه‌هاي بازار مسکن عنوان كرده بود كه با آغاز مرحله دوم هدفمندی قیمت و اجاره بهای مسکن رشد آن چنانی نخواهد داشت.
بازار مسکن مستثنی نیست
در اين بين تنها رئیس کمیسیون عمران مجلس بود كه با بیان اینکه اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها بر اکثر بخش‌های اقتصادی اثرگذار خواهد بود مدعي شد كه هدفمند شدن یارانه‌ها به خصوص در حوزه حمل‌و‌نقل و حامل‌های انرژی موضوعی است که بر اکثر بخش‌های اقتصادی اثرگذار است و هزینه‌ها را به نوعی افزایش خواهد داد. وی اعلام کرد: با توجه به اینکه اجرای این طرح بر بخش‌های مختلف اقتصادی تاثیر می‌گذارد، حوزه مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست و در بحث تامین مصالح تاثیراتی خواهد داشت و ما یک افزایش حداقلی را خواهیم داشت.
۳ هفته از اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها مي‌گذرد؛ فازي كه گفته مي‌شد با اجرا خود تورم قابل‌توجهي را در اقتصاد ايجادخواهد كرد. بررسي‌ها از روند اجراي اين فاز از هدفمندي طبق گفته متوليان با شيب ملايم همراه بوده و آن طور كه بايد اقتصاد كشور را دستخوش بحران نكرده و نمي‌كند.
اما حكايت آمارهای موجود بازار مسكن در اين ميان چيز ديگري است چرا كه در يك ماه و نيمي كه از شروع سال مي‌گذرد با توجه به کاهش ۲۳ درصدی قدرت خرید خانه در سال گذشته، تقاضای اجاره‌نشینی به ویژه در کلان‌شهرها ۱۵ درصد افزایش یافته و اکنون بیشتر تمایل متقاضیان برای اجاره واحدهای مسکونی کوچک بیشتر شده است. از سوی دیگر بر‌اساس آمارهای معاملات مسکن، در فروردین ۹۳ بیش از ۹۷ هزار قرارداد در بازار مسکن منعقد شده که از این میزان ۲۶ هزار و ۳۰۹ مورد آن مربوط به اجاره‌نشینی بوده که نسبت به فروردین پارسال با افزایش ۲۶ درصدی همراه شده است. این اتفاق درحالی رخ داده که حدود یک ماه تا شروع فصل نقل و انتقالات زمان باقی است.
هرچند متولیان بازار مسکن از ثبات قیمتی در این بازار خبر می‌دهند اما بررسی روند سایر بازارها و نوع نگاه فعالان سایر بازارها حکایت از اتفاقات دیگری در این بازار دارد.
رونق در انتظار بازار مسکن
آنچه مسلم است قصه رشد قيمتي كه متوليان آن را غريب می‌دانند به همين جا ختم نمي‌شود و شايد بي‌راه نباشد اگر پيش‌بيني‌هاي فعالان بازار آهن و فولاد را نيز به اين اما و اگرها بيافزاييم آنها بر اين اعتقادند كه با شروع فصل تابستان و تخصيص بودجه‌هاي عمراني؛ ساخت و سازها از سر گرفته شده و رونق اين بازار مي‌تواند سرمنشا رونق بازار مسكن باشد.
برخلاف اظهار نظر متوليان، برخي كارشناسان بر این باورند كه سال‌جاری سال خروج از رکود و رونق معاملات خرید و فروش خواهد بود چراکه تعداد پروانه‌های صادر شده طی دو سال گذشته با افزایش همراه بوده است و این افزایش ساخت و ساز خود و همچنين تعیین تکلیف واحدهای مسکن مهر و طرح‌های از پیش مانده دولت در بخش مسکن نيز می‌تواند تاثیر مثبتی بر ثبات بازار داشته باشد. از سوي ديگر اين كارشناسان نامشخص بودن برنامه‌هاي دولت در بخش مسكن را هم عامل مهم ديگر مي‌شمارند و می‌گویند: واقعیت آن است که برنامه دولت برای بخش مسکن همچنان نامشخص است، اما با این حال می‌توان بر‌اساس برخی مولفه‌ها بازار مسکن را در سال ۹۳ پیش‌بینی کرد.
۵ عامل اساسی
به گفته این گروه تورم، قیمت نهاده‌های ساختمانی، دستمزدها، سیاست‌های بانکی و همچنین افزایش قیمت تراکم در سال‌جاری؛ ۵ عاملی است که همواره قیمت مسکن را دستخوش تغییراتی کرده است.
با این وجود و با در نظر گرفتن شرایط موجود اینکه قیمت نهاده‌های ساختمانی به واسطه ماشین‌آلات فرسوده و قدیمی کارخانجات تولید مصالح ساختمانی به تغییر قیمت حامل‌های انرژی واکنش نشان دهند وجود دارد و با در نظر گرفتن پیش‌بینی فعالان این بازار این مساله که کالاهایی همچون آهن‌آلات و سیمان رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی را تجربه کنند دور از انتظار نیست. از سوی دیگر افزایش ۲۰ تا ۲۵ درصدی دستمزد کارگران و افزایش قیمت تراکم‌ها و همچنین تورمی که طبق گفته متولیان بانک مرکزی در حدود ۳۲ درصد است. آنچه مسلم است برآیند تمام شاخص‌ها از رشد قیمتی مسکن خبر می‌دهد و شاید بی‌راه نباشد اگر به این نکته اشاره شود که قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز در هفته‌های اخیر با نوسان صعودی روبرو بوده است.
