بازار مسکن در انتظار مصونیت از دستبرد سوداگران

رشد قیمت مسکن در یک سال باعث شد، تا مالیات بر عایدی مسکن بیش از پیش ضروری به نظر برسد، اما سنگ‌اندازی‌ها در بررسی این طرح در مجلس و عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در وزارت راه اجرای این طرح را سخت و دشوار کرده است.
اکثر کارشناسان بر این باور هستند که تصویب و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک (CGT) می‌تواند از ورود سفته بازان و سوداگران به بخش مسکن بکاهد و منجر به کاهش و واقعی شدن قیمت مسکن شود، بنابراین آنان معتقدند، در صورت تصویب و اجرای این طرح، می‌توان بازار مسکن را از دستبرد سوداگران و سودجویان در امان نگه داشت.
براساس این طرح که هنوز در میان بررسی دو کمیسیون عمران و اقتصاد در رفت و آمد است و به تصویب مجلس شورای اسلامی نرسیده هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عائدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدی ملک یعنی مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش خواهد بود. البته در این طرح تولیدکنندگان و مصرف کنندگان واقعی مسکن از پرداخت مالیات معاف شده‌اند.
در گزارش منتشر شده مرکز آمار ایران مشخص شده است که در فاصله زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده اما تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند، یعنی به عبارتی ۷۷ درصد (سه چهارم) مسکن تولید شده در این بازه زمانی برای فعالیت‌های سوداگرانه بوده است. این در حالی است که در فاصله زمانی ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۸۰ درصد مسکن تولید شده را خانوارها با هدف مصرف واقعی خریداری کرده‌اند.
به عبارتی این آمار نشان می‌دهد که علاوه بر آنکه با کمبود مسکن در سراسر کشور مواجه هستیم، به دلیل نبود سازوکار مناسب مالیاتی به ویژه مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین عدم پایه‌ریزی سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور، توازن را در این بخش بر هم زده است.
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، حمایت از تولید مسکن به تنهایی کافی نبوده و نیازمند سازوکار مالیاتی برای حذف سوداگری از بازار مسکن نیز هستیم.
به گفته محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس، کشور در حال حاضر با کمبود ۴ میلیون واحد مسکونی مواجه است، بنابراین کمبود مسکن از یک‌سو و نبود ساز و کارهای مالیاتی برای جلوگیری از ورود نکردن سوداگران به بخش مسکن دست به دست هم داده، تا بخش مسکن به یک بخش کاملا آسیب پذیر تبدیل شود.
بنابراین گزارش، بسیاری از کارشناسان و سیاست‌گذاران مسکن معتقدند یکی از مشکلات فعلی بخش مسکن، کمبود واحد مسکونی مصرفی است، با این حال برخی دیگر با اشاره به آمار منتشره از سوی مرکز آمار ایران در مورد تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور، مشکل فعلی این بازار را علاوه بر کمبود واحد مسکونی، عدم مدیریت واحدهای موجود در باره نحوه تخصیص آن به متقاضیان می‌دانند؛ به گونه‌ای که بخش عمده‌ای از مالکان، خانوارهایی هستند که یک واحد مسکونی مصرفی دارند و درصد بسیار محدودی نیز مالکانی هستند که تعداد زیادی واحد مسکونی با هدف انجام معاملات سرمایه‌ای در اختیار دارند.
به هر سوی این اتفاق به دلیل عدم وجود بانک اطلاعاتی و عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی در حدود ۳ سال گذشته (تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴) رخ داده است.
سامانه‌ای که با استفاده از آن، علاوه بر امکان اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، امکان اخذ مالیات بر عایدی مسکن و حذف سوداگران از این بخش وجود داشت؛ نتیجه اجرای اخذ این دو نوع مالیات به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، امکان بازارپذیر کردن این تعداد واحد مسکونی و تبدیل آن به بخش مصرفی را هم فراهم می‌کرد.
پس با این حساب اگر دولت و وزارت راه و شهرسازی از عرضه مسکن حمایت کنند و ساخت و ساز در کشور بار دیگر رشد پیدا کند تا زمانی که بازار سوداگرانه مسکن کنترل نشود، امکان توانمند شدن خانوارها برای خرید مسکن مصرفی و کاهش قیمت‌ها در این بازار وجود ندارد.
مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در گزارشی کارشناسی به بررسی طرح الحاق یک ماده (ماده واحده) به قانون مالیات‌های مستقیم متشکل بر ۱۰ تبصره پرداخته که از سوی نمایندگان مجلس به هیئت رئیس تقدیم و به صورت عادی در دستور کار کمیسیون‌های اقتصادی به عنوان کمیسیون فرعی (که به تصویب رسید) و کمیسیون عمران به عنوان کمیسیون اصلی قرار گرفته است. در صورت تصویب این طرح در کمیسیون عمران، به زودی در صحن مجلس بررسی خواهد شد.
این گزارش، مالیات بر عایدی املاک و مسکن را جزئی از مالیات بر عایدی سرمایه می‌داند که در بسیاری از کشورهای پیشرفته در حال اجراست. براساس اعلام مرکز پژوهش‌های مجلس، مالیات بر عایدی مسکن به مالیاتی گفته می‌شود که به رشد مسکن تفاضل قیمت خرید و فروش ملک اخذ می‌شود.
در این گزارش ادعا شده که درآمد مالیات بر عایدی مسکن از مالیاتی که از بخش‌های تولیدی حتی تولید مسکن گرفته می‌شود، بسیار بیشتر خواهد بود، به عبارت دیگر به دلیل ریسک پایین سوداگری در بخش مسکن و از سوی دیگر ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک سوق داده می‌شود. بنابراین اخذ مالیات از این عایدی، می‌تواند از گسیل سرمایه‌ها و نقدینگی در بازارهای سوداگرانه املاک و در نتیجه افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند.
گزارش کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گوید: از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ قیمت زمین در تهران ۱۲۸ برابر، قیمت مسکن ۸۸ برابر و اجاره بها ۱۰۶ برابر رشد داشته است. این در حالی است که طی همین بازه زمانی ارزش کالاهای مصرفی رشد ۶۷ برابری داشته است. به بیان دیگر عایدی زمین در این مدت ۲ برابر عایدی کالاهای مصرفی و عایدی مسکن ۱.۴ برابر این کالاهاست.

مالیات قیمت مسکن را کاهش می‌دهد
افشین پروین‌پور کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در مورد تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد، چراکه هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.
وی افزود: وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین کاری اجرا شود، ۱۰ درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم اجرا نشد، اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن ۱۰ درصد کاهش یابد.
پروین‌پور ادامه داد: این سیاست هم اثر کوتاه‌مدت و هم میان‌مدت و بلندمدت خواهد داشت و کاملاً هم می‌تواند مؤثر باشد، چون یک دورنمایی برای اقتصادی ترسیم می‌کند که سوداگری در بخش املاک و مستغلات سودی نخواهد داشت و این باعث می‌شود، عده زیادی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج می‌کنند.وی افزود: این برنامه می‌تواند یک سیاست مؤثر و راهگشایی برای مهار حباب‌های قیمت مسکن و سوداگری‌ها باشد.

کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن
مهدی غلامی کارشناس مسکن تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه را گام مهمی برای تنظیم بازار مسکن دانست و گفت: در حالی که امیدوار به تغییر سیاست‌های کلان وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن هستیم، تصویب و اجرای این طرح نیز می‌تواند با کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار مسکن، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن را کنترل کند.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای مالیات بر عایدی املاک مانع ورود نقدینگی به سمت تولید مسکن نخواهد شد،گفت: ماجرا از این قرار است که در شرایط کنونی، به دلیل عدم اجرام مالیات‌های تنظیمی، خرید و فروش مسکن، سود بسیار بیشتری از تولید مسکن دارد. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به جای تولید مسکن به سمت خرید و فروش و بعضا سفته بازی و سوداگری در این بازار سوق دهند. در نتیجه تولید و عرضه مسکن در پایین ترین حد خود در سال‌های اخیر رسیده است.
غلامی با اشاره به اینکه آمارها از کاهش ۵۰ درصدی تولید مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ نسبت به سال‌های قبل از خود حکایت دارد، افزود: این رکود تولید مسکن تاثیر خود را در کل اقتصاد کشور گذاشته است، زیرا رونق تولید مسکن می‌تواند بسیاری از صنایع دیگر را به حرکت در آورد. بنابراین رکودی که بعضی از نمایندگان مجلس آن را نتیجه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه می‌دانند، اکنون اتفاق افتاده است و اگر این مالیات اجرا نشود، این رکود سنگین‌تر هم خواهد شد.
یا این تفاسیر میتوان گفت مالیات بر عایدی مسکن نوعی حرکت بر لبه تیغ است.