نگاهی گذرا به تحولات بازه زمانی فروردین تا مردادماه ۹۶ در حوزه بازار مسکن نشان می‌دهد که در این مدت در مجموع ۷۱ هزار و ۵ فقره خرید و فروش مسکن در مدت مذکور انجام شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل (یکم فروردین تا ۳۱ مرداد ۹۵) رشد اندک ۱.۹ درصدی در تعداد معاملات و با دستیابی به رقم ۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به عنوان میانگین قیمت هر مترمربع، رشد نسبتا محسوس ۵.۵ درصدی در قیمت را شاهد بوده ایم.
این آمارها می‌گویند: حجم ثروت جابه جا شده در این مدت ۲۸ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان صرفا در بخش آپارتمان‌های مسکونی بوده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته، ۱۱.۱ درصد بیشتر بوده است. در همین راستا در این مدت ۵۸ هزار و ۶۲۸ فقره اجاره‌نامه به امضا رسیده که ۸.۳ درصد بیشتر از ۵ ماهه اول سال ۹۵ بوده و با رسیدن به میانگین قیمتی ۲۶ هزار و ۹۹۱ تومان برای هر مترمربع (رهن و اجاره)، ۱۵.۳ درصد خانه‌ها گران‌تر از ۵ ماه اول سال ۹۵ اجاره شده‌اند.
هرچند این آمارها اعلام می‌کنند که در طول مردادماه امسال در تهران؛ تعداد ۱۴ هزار و ۴۸۷ فقره اجاره مسکن به ثبت رسید که نسبت به تیرماه امسال، ۴.۷ درصد و نسبت به مردادماه سال قبل، ۱۰.۶ درصد کاهش داشته اما فعالان بازار مسکن براین باورند که درپی کاهش نرخ سود سپرده و افزایش قیمت ارز، خودرو و اجاره‌بها، دیگر نقدینگی سرگردان که زمانی سپرده‌های بانکی جذابترین محل برای حبس آنها به حساب می‌آمد تلاش می‌کند تا بار دیگر رهسپار بازار مسکن شود.
این تحلیلگران مدعی هستند که سرمایه‌های سرگردان می‌تواند در سه تا پنج ماه آینده تقاضای سفته‌بازانه و سوداگرانه بازار مسکن را تقویت کرده و این امکان که کوچ نقدینگی به مسکن در بلندمدت را شاهد باشیم وجود دارد.
التهاب در بازار اجاره
از سوی دیگر با استناد به آمارهای ادواری مسکن می‌گویند؛ بررسی رونق و رکود مسکن نشان می‌دهد که ورود به دوره رونق، ابتدا اثر خود را از بازار اجاره نشان می‌دهد و در حال حاضر نرخ اجاره‌بها براساس موقعیت و میزان تقاضا بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش یافته که ناشی از پر شدن حجم تقاضا در این بازار است. همچنین با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد در هفته‌های اخیر؛ اغلب مالکان ترجیح می‌دهند به جای ودیعه، اجاره‌بها دریافت کنند و همین موضوع منجر به فشار به مستاجران شده است.
این تحلیلگران با اشاره به آمارهای موجود اعلام می‌کنند که طی پنج ماهه نخست سال‌جاری رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال وجود داشته است. این فعالان بازار ملک مدعی هستند که این شرایط بازتاب تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش‌بینی نشده بازار مسکن تهران است و می‌تواند افق پیش‌روی سرمایه‌گذاری در بخش عرضه را مشخص کند.
علی‌اصغر بدری کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با مهر درباره نقش سرمایه‌های سرگردان در بر هم زدن تعادل عرضه و تقاضای بخش مسکن اظهار داشت: با این ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکن مهری که در مدت محدود وارد بازار مسکن شد یک شوک در بازار مسکن رخ داد و کشوری که سالانه بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی تقاضای مسکن ندارد، به ناگاه با حجم بزرگی از عرضه مسکن روبه‌رو شد.
وی افزود: روالی که در حال حاضر در بازار مسکن وجود دارد، یک روند معمولی و عادی نیست. در گذشته روند به این شکل بود که حجم نقدینگی عمدتا در اثر افزایش گردش پول در کشور درپی افزایش فروش نفت یا تغییر تراز تجاری کشور ایجاد می‌شد؛ یا اینکه دولت گذشته به چاپ پول بدون پشتوانه اقدام کرد؛ نتیجه این اتفاقات، ورود حجم بزرگ نقدینگی به بازارها بود و آنها را تحت تأثیر قرار می‌داد. به این شکل که ابتدا نقدینگی به سمت طلا و ارز می‌رفت و پس از مدت کوتاهی به بازار سهام و خودرو منتقل و سبب ایجاد حباب قیمتی در این بازارها می‌شد؛ پس از آنکه حباب قیمت‌ها می‌ترکید، حجم نقدینگی به سمت بازارهای بلندمدت به خصوص مسکن کوچ می‌کرد.
وی با بیان اینکه دوره اخیر نیز از دفعات قبل مستثنا نیست، ادامه داد: تفاوت واکنش بازارهای هدف به افزایش نقدینگی در حال حاضر با دوره‌های نقدینگی قبلی، در سرعت و شدت انتقال سرمایه‌های سرگردان از بانک‌ها به بازارهای زودبازده، میان بازده و نهایتا دیربازده است. هرچند که این اتفاق آغار شده؛ اما با توجه به پایین بودن شدت آن، اثرگذاری کوچ نقدینگی به بازارها در جامعه کمتر از دوره‌های گذشته است.
رئیس مؤسسه مطالعات شهر واقتصاد تصریح کرد: نیاز مصرفی مسکن همواره در دوره‌های تاریخی مختلف وجود داشته و دارد؛ اما آنچه سبب می‌شود تا بازار مسکن در رکود یا رونق وارد شود، تقاضای سفته بازی است که به آن تقاضای سوداگری نیز گفته می‌شود. سفته بازان در حال حاضر با توجه به کاهش سود سپرده به همه بازارها پس از دوره طولانی حبس نقدینگی در بانک‌ها ورود کرده‌اند که علت آن دو موضوعِ «ورشکستگی برخی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری درپی برخورد با بازار غیرمتشکل پولی و غیرمجاز» و همچنین «کاهش سود سپرده‌های بانکی» است.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا اگر سود تسهیلات نیز در آینده نزدیک همانند سود سپرده‌ها کاهش یابد، امکان آن وجود دارد که همانند دوره‌های گذشته که تسهیلات بانکی که به اسم تولید دریافت می‌شد، به ساخت و ساز وارد شد و نتیجه آن وجود تعداد زیادی خانه خالی است، این‌بار نیز تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش مسکن وارد شود؟ گفت: با توجه به وجود حجم زیاد خانه‌های خالی و بدون متقاضی، بعید است تسهیلات ارزان‌قیمت و کم بهره مجددا به ساخت و ساز برود اما احتمال اینکه به سمت تولید هم برود کم است و به احتمال بسیار از بازارهای مسکن و املاک کشورهای همسایه شمال غرب یا جنوب خلیج‌فارس سربرآورد.
