کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن در ارزیابی میزان نیاز کشور به مسکن با استناد به میزان ازدواج‌ها و همچنین عقب‌ماندگی‌هایی که در حوزه تامین مسکن از سال‌های قبل وجود داشته را بالغ بر یک میلیون و ۶۸۵ هزار واحد عنوان می‌کنند و معتقدند این آمار بیانگر آن است که کل نیاز سالانه کشور از ۱.۵ میلیون واحد فراتر می‌رود.
این آمار در حالی مطرح می‌شود که در حال حاضر میزان تولید مسکن در مناطق شهری کشور چیزی در حدود ۸۰۰ هزار واحد است. مقایسه این آمارها بدون احتساب عقب‌ماندگی‌های سال‌های اخیر این نکته را حکایت می‌کند که عرضه و تقاضای کشور در زمینه مسکن از فاصله ۷۰۰ هزار واحدی برخوردار است و اگر فکری به حال آن نشود مشکل کنونی تامین مسکن در آینده به فاجعه اسفباری در اقتصاد کشور تبدیل خواهد شد.
کارشناسان و تحلیلگران حوزه مسکن با اشاره به شکاف ۵۰ درصدی میان عرضه و تقاضای مسکن در کشور تداوم این رویه و پرنشدن فاصله موجود را عاملی در جهت بحرانی بودن اوضاع می‌دانند و معتقدند متولیان در کنار طرح‌هایی مانند مسکن مهر که اتمام آنها تکلیفی از سوی متولیان امر کنونی است باید راهکار اساسی‌تری برای این مساله بیابند.
فارغ از اجرای طرح مسکن مهر و تمام انتقاداتی که بر آن وارد است و متولیان دولت یازدهم از پیشرفت ۹۳ درصدی آن خبر می‌دهند و همچنین سایر طرح‌هایی مانند طرح مسکن اجتماعی و... که از سوی دست‌اندرکاران مطرح و برخی از آنها اجرایی شده و برخی هم در حد نوشته روی کاغذ مانده است از جمله راهکارهای اساسی برای حل این بحران اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود که به همت نمایندگان مجلس طی چند سال گذشته به تصویب رسید اما تاکنون اجرایی نشده است.
طرحی چند ساله
موضوع دریافت مالیات برخانه‌های خالی در زمان تصدی دولت دهم آغاز شد و اکنون که قریب به ۳ سال از روی کار آمدن دولت یازدهم می‌گذرد، همچنان اجرای آن در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.
طبق مستندات موجود؛ موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی در سال ۸۶ مطرح شد که در آن سال نمایندگان مجلس با هدف کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها، طرحی را با عنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات بر خانه‌های خالی» تقدیم مجلس کردند، اما در آن زمان این طرح با مخالفت شدید نمایندگان مواجه شد و به تصویب نرسید تا اینکه سرانجام در تیر ماه ۹۴ مجلس با اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم تصویب کرد که از واحدهای مسکونی خالی مالیات دریافت شود.
در این قانون مقرر شده بود تا در راستای کاهش و تعدیل قیمت مسکن به ازای هر ۵۰ متر، ۲۰۰ هزار تومان مالیات دریافت شود. ناگفته نماند که تا پیش از این قانون، مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۶۶ تا ۱۳۸۰ اجرا شده بود اما از سال ۱۳۸۰ از قانون حذف و بار دیگر بحث بازگشت آن به قانون از سال ۱۳۹۱ مطرح شد.
به زودی یعنی...
در این خصوص حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در روزهای پایانی اردیبهشت‌ماه سال‌جاری از اخذ مالیات از خانه‌های خالی خبر داد و گفت: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی نیاز به یک سامانه‌ای دارد که ما در حال طراحی این سامانه هستیم که به زودی آماده می‌شود.
وی با بیان اینکه در قانون آمده که در سال اول از خانه‌هایی که خالی هستند، مالیات دریافت نشود، اعلام کرد: بنابراین پس از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال اول وصولی از این منبع نداریم تا زمانیکه بیش از یکسال از خالی بودن واحد گذشته باشد.
به گفته مظاهریان وزارت راه و شهرسازی فقط سامانه مربوط به اطلاعات املاک را طراحی می‌کند و تمامی اطلاعات مربوط به املاک در این سامانه به ثبت می‌رسد ضمن اینکه این سامانه با سامانه‌های دیگر دستگاه‌ها هم‌افزایی دارد و به سامانه ملی املاک و اسکان کشور تبدیل می‌شود تا تمامی اطلاعات املاک بر روی آن به ثبت برسد به همین دلیل طوری طراحی می‌شود که با دیگر سامانه‌ها ارتباط داشته باشد.
این گفته مظاهریان در حالی مظرح می‌شود که تا پیش از مقرر شده بود تا قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال‌جاری به اجرا برسد و در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مقرر قانون آمده بود که وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.
این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.
اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی؛ فروردین ۹۵
در همین راستا قائم‌مقام سازمان مالیاتی در دی ماه سال گذشته اعلام کرده بود از ابتدای سال ۹۶ از خانه‌های خالی مالیات اخذ می‌شود به این معنا که در سال اول یک دوم مالیات اخذ شده از اجاره واحدهای مشابه برای خانه‌های خالی اخذ می‌شود.
قاسم پناهی در مورد دریافت مالیات از خانه‌های اعلام کرده بود: اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی از ابتدای سال ۱۳۹۵ است ولی از سال دوم و از اول فروردین‌ماه سال ۱۳۹۶ از واحدهای مسکونی خالی مالیات اخذ خواهیم کرد به این ترتیب که سال اول اجرای قانون (سال۱۳۹۶) نصف و معادل یک دوم مالیات اخذ شده از اجاره مشابه آن ملک، از سال دوم یک برابر مالیات اخذ شده از اجاره مشابه آن ملک و از سال سوم به بعد یک و نیم برابر مالیات اجاره املاک مشابه مالیات اخذ می‌کنیم.
هدف از این قانون در گام اول پیشگیری از عدم عرضه واحدهای مسکونی است و اجرای قانون به دنبال تشویق افرادی است که واحد مسکونی دارند، آن را عرضه کنند و افرادی که واحد مسکونی عرضه کنند، هم‌اکنون تا ۱۵۰متر مربع از معافیت برخوردار می‌شوند و می‌توانند از معافیت برخوردار باشند. اگر فردی واحد مسکونی داشته باشد و عرضه نکند، از معافیت برخوردار نمی‌شود و باید مالیات آن را پرداخت کند.
راهکار اصلی
کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با نیم نگاهی به وضعیت اجاره‌بها همزمان با کاهش چندباره نرخ سود بانکی می‌گویند: از جمله راهکارهای پیشنهادی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی است و این تعداد خانه خالی در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره‌نشین هستند اگر به چرخه مصرف باز گردد در کاهش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.
این گروه از کارشناسان اعلام می‌کنند که اقدام به اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ابزاری کنترلی است که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیاتهای مستقیم مبدل می‌شود.
اما در مقابل این گروه هستند مخالفانی که مدعی هستند امکان شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه وجود ندارد و حتی ممکن است در صورت اجرا منجر افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع شود.
این افرادبراین باورند که مشکلات اجرایی قابل توجهی در مسیر اجرای این قانون وجود دارد می‌گوید: عدم وجود آمار دقیق از خانه‌های خالی ، نبود توافق بر سر اجرای این قانون از سوی وزارت خانه‌های درگیر و از همه مهمتر نبود شفافیت در اقتصاد کشور از جمله مواردی است که امکان اجرایی شدن این قانون را دچار شک و ترددی کرده است.
این گروه از مخالفان امکان دور زدن قانون را از دیگر دلایل اجرایی نشدن این قانون می‌دانند و می‌گویند: مشکلات ایجاد شده در فاصله میزان عرضه و تقاضا مسکن در کشور به حدی است که با عرضه واحدهای خالی به راحتی رفع نخواهد شد و به نظر می‌رسد اجرای این قانون و تاثیرات آن نیاز به مشخص بودن ساز و کار اجرایی و بررسی دقیق دارد.
پیشرفت ۹۳ درصدی مسکن مهر و اتمام آن تا پایان سال
وزیر راه و شهرسازی با تشریح آخرین وضعیت مسکن مهر، اعلام کرد: پروژه مسکن مهر در حال حاضر ۹۳ درصد پیشرفت دارد.
عباس آخوندی درباره آخرین وضعیت تکمیل پروژه مسکن مهر گفت: پروژه مسکن مهر در حال حاضر ۹۳ درصد پیشرفت دارد. چندین‌بار بر این نکته تاکید کرده‌ام که در پروژه مسکن مهر به طور کلی یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی، حتی مرحله نازک‌کاری آنها به اتمام رسیده است.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: آنچه از مسکن مهر باقی‌مانده حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی است که از این تعداد، ۱۱۷ هزار واحد مسکونی از نظر مکان‌یابی مشکلات عمده‌ای دارند و در مراکزی قرار داردند که فاقد متقاضی است. اما آنچه که متقاضی دارد چیزی حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است که ممکن است تکمیل صد درصدی بخشی از آنها و واگذاری به متقاضیان آنها برای سال آینده (۹۶) باقی بماند.
وی با تاکید بر اینکه در حال حاضر بیش از ۲۰۰ کارگاه ساختمانی در حال فعالیت هستند خدمات زیربنایی و روبنایی مناطقی که مسکن مهر در آنها ساخته شده است را دلیل اصلی عدم بهره‌برداری و تکمیل مسکن مهر عنوان کرد و گفت: آنچه مشکل اصلی مسکن مهر است عمدتا به خدمات زیربنایی و روبنایی برمی‌گردد و گرنه در ساخت و ساز واحدها مشکلی وجود ندارد و کارها براساس برنامه‌ریزی پیش می‌رود.
آخوندی تاکید کرد: بحث تامین زیرساختی در مسکن مهر از جمله تامین آب، برق، تاسیسات، فاضلاب و مسائلی از این دست، وظیفه وزارت راه و شهرسازی نیست که بخواهیم بر انجام آن متعهد شویم هرچند که دولت کار خود را انجام می‌دهد. بلکه، تامین زیرساخت‌ها وظیفه کل دولت است و برعهده یک سازمان به تنهایی نیست.
وزیر راه و شهرسازی گفت: بخش عمده خانه‌سازی مسکن مهر تا پایان سال ۹۵ به اتمام می‌رسد. کارگاه‌های ساختمانی ساخت و ساز مانند پروژه‌ای مثل آزادراه تهران - شمال پروژه‌ای متمرکز نیست بلکه کارگاه‌های ساختمانی در همه جا به صورت پراکنده قرار دارند و کار خود را انجام می‌دهند.
