وزیر راه و شهرسازی در حالی با اعلام اینکه اولویت خانه‌دارشدن با ۲میلیون نفر دهک‌های کم‌درآمد جامعه است، گفته است که تعیین سقف افزایش اجاره‌بها استانی می‌شود که بی‌توجهی بسیاری از صاحبان املاک به این اصول، ابهام در پایان یافتن سردرگمی مستاجران را ادامه‌دار کرده است.
هر سال با آغاز سال نو که زمان جا به جایی مستاجران رو به افزایش می یابد، به دلیل بی سامان بودن بازار اجاره بها، در نهایت دولت مجبور می‌گردد تا سقفی را برای اجاره تعیین نماید. این اقدام هرچند که در ظاهر دخالت دولت در فعالیت بخش خصوصی حساب می‌شود، اما با توجه به اینکه مسکن مشکلی فراگیر برای همگان است و از سویی نیز معمولا مالکان و بنگاه‌های معاملات ملکی، به قاعده و قانونی پایبند نیستند این دخالت و قیمت گذاری امری ضروری می‌نماید. در این میان اما ابهامات همچون در این روند ادامه دارد چرا که از یک طرف این افزایش نرخ مشخص نمی شود که بر کل اجاره است یا آنکه بر پول پیش و یا اجاره بها، از طرف دیگر نیز به کار بردن واژه درصد موجبات برخی سوء استفاده را به همراه داشته بگونه‌ای که همزمان همان درصد اعلامی در قیمت اجاره بها و قیمت پیش اعمال می شود که بعضا رقمی سرسام آور را کلید می‌زند. در همین حال قیمت‌های سنگین و خارج از عرف اجاره بها بویژه در کلان شهرها کلان است که وقتی درصدی مثلا 20 تا 25 درصد اعلام می گردد رقم‌ها به ناگاه نجومی سر به فلک می کشد. مثلا وقتی خانه‌ای در سال 1403 معادل 400 میلیون تومان اجاره می شده، با افزایش 25 درصدی به 500 میلیون یعنی تفاوت 100 میلیونی همراه می‌شود که در شرایط تورمی و اقتصادی کنونی عملا برای مستاجران قابل تامین نمی‌باشد. در این شرایط امسال نیز دولت با محوریت وزارت راه برای توجه به وضعیت مسکن وارد میدان شده است چنانکه فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، از اتصال 70 هزار متقاضی جدید مسکن به تسهیلات بانکی طی شش ماه اخیر خبر داد و گفت: هم‌اکنون بیش از 450 هزار واحد مسکونی حمایتی در مراحل مختلف ساخت قرار دارد.وی با اشاره به اینکه در آغاز دولت چهاردهم، وزارت راه و شهرسازی با تعهدات باقی‌مانده از دولت‌های پیشین در حوزه مسکن مواجه بود، افزود: این تعهدات شامل طرح‌های مسکن روستایی، شهری، بافت فرسوده و خودمالک می‌شد که تکمیل آن‌ها در دستور کار دولت قرار گرفت.
وی یادآور شد: طی 5 سال گذشته بیش از 6 میلیون نفر در سامانه «تم» ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد، یک‌میلیون و 500 هزار نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند، از این میان، بیش از 800 هزار نفر آورده‌ای بین 40 تا 200 میلیون تومان تأمین کرده‌اند.وی ادامه داد: در ابتدای دولت چهاردهم کمتر از 400 هزار نفر به تسهیلات بانکی متصل شده بودند و در دولت چهاردهم 70 هزار نفر دیگر نیز به این تسهیلات متصل شدند و اکنون مجموع افراد متصل‌شده از 450 هزار نفر فراتر رفته است.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به ثبت بیش از 450 هزار واحد آغازشده در سامانه «تم» گفت: کنار اتصال متقاضیان به تسهیلات بانکی، واگذاری زمین نیز با آماده‌سازی اولیه انجام می‌شود تا زمین‌ها از نظر دسترسی به معابر و زیرساخت‌ها قابل بهره‌برداری باشند.وی با اشاره به اینکه در قوانینی که وجود دارد اراضی داخل محدوده و حریم شهرها در سیطره سازمان ملی زمین و مسکن است، گفت: این اراضی شامل کوه‌ها، باغات، اراضی کشاورزی درجه یک تا 4، اراضی واقع در گسل، مسیل‌ها، رودخانه‌ها و همه و همه را شامل می‌شود، بنابراین باید تلاش کنیم اراضی را به کار بیاوریم تا با شاخص‌های توسعه هماهنگی داشته باشد و ناترازی‌های موجود را بیشتر نکند.صادق با تأکید بر نقش دولت در تسهیل‌گری و تنظیم‌گری بازار مسکن، اعلام کرد: در تلاشیم با استفاده از ظرفیت انبوه‌سازان، خیّرین و بخش خصوصی، بسته‌های حمایتی مسکن را گسترش دهیم و کیفیت ساخت و قابلیت سکونت را ارتقا دهیم.
وزیر راه و شهرسازی، در بخش دیگری از سخنانش با تأکید بر محدودیت منابع دولت، اصل 31 قانون اساسی مبنی بر لزوم تأمین مسکن برای محرومان را یادآور شد و گفت: سامانه «تم» اکنون به سامانه دهک‌بندی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی متصل شده است و تأمین مسکن برای دهک‌های 1 تا 4 و زنان سرپرست خانوار در اولویت جدی دولت قرار دارد. وی با بیان اینکه بیشترین مشکل در تأمین زمین مربوط به تهران، کلان‌شهرها و مراکز استان‌هاست، اظهار داشت: توسعه کلان‌شهرها، چه در سطح و چه در ارتفاع، نباید ادامه پیدا کند، به‌ویژه در تهران، این توسعه منجر به مشکلات عدیده‌ای شده است. صادق با اعلام افزایش محدوده شهرها طی سال‌های اخیر گفت: طبق قانون جهش تولید مسکن، در پنج سال گذشته بیش از 70 هزار هکتار به محدوده شهرها افزوده شده است که با احتساب روستاها، این عدد به بیش از 100 هزار هکتار می‌رسد.وی با بیان اینکه مشکل تأمین زمین در استان‌های شمالی و غربی شدیدتر است، گفت: در مناطق جنوبی به‌ویژه سواحل مکران، امکان هدایت جمعیت با محوریت اشتغال و سکونت فراهم است و تلاش می‌شود پایداری جمعیتی در این منطقه ایجاد شود. صادق با اشاره به تصویب بسته استیجار در دومین جلسه شورای‌عالی مسکن دولت چهاردهم ابراز کرد: براساس آمار، 69 درصد خانوارها در شهرها مالک هستند و 23 درصد مستأجر؛ در روستاها نیز 89 درصد مالک و 4.4 درصد مستأجر و مابقی سایر هستند. بیش از دو میلیون خانوار مستأجر در دهک‌های 1 تا 4 حضور دارند که دولت در تلاش است آن‌ها را در اولویت خانه‌دار شدن قرار دهد.وی با توجه به گزارش مرکز آمار ایران بیان کرد: در زمستان سال گذشته، نرخ تورم اجاره از نرخ تورم کل کشور پایین‌تر بوده است. بسته استیجار پیش از آغاز فصل جابه‌جایی‌ها تصویب شده است و حداکثر ظرف یک ماه آینده اجرایی خواهد شد.
وی با اعلام اینکه این بسته سه محور تسهیلات حمایتی، ساماندهی بازار اجاره و افزایش عرضه مسکن دارد، یادآور شد: در جلسه دیروز شورای‌عالی مسکن مصوب شد پرداخت 20 هزار میلیارد تومان وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن برای خانواده‌های کم‌درآمد و 200 هزار میلیارد تومان تسهیلات با نرخ سود مشخص برای سایر دهک‌ها اختصاص یابد. تصمیم‌گیری درباره نحوه پرداخت این تسهیلات به‌عهده هیئت‌عالی بانک‌ها گذاشته شده است.
در این میان دولت در حالی از بسته‌های حمایتی سخن می گوید که از یک سو بانک‌ها هیچ همراهی با مستاجران نمی کنند و از سوی دیگر نیز مبالغ در نظر گرفته شده عملا پاسخگوی نیاز مستاجران نمی‌باشد. در این شرایط تعیین سقف اجاره بها چندان تناسبی با نیازها ندارد.
لازم به ذکر است در مورد تعیین سقف اجاره‌بها، صادق گفت: پیش‌تر افزایش اجاره محدود به 20 تا 25 درصد بود اما مصوبه جدید این اختیار را به شورای مسکن استان‌ها می‌دهد تا سقف اجاره را متناسب با نرخ تورم هر استان تعیین کنند.وی همچنین از تصویب پرداخت وام جعاله به موجرانی خبر داد که سقف اجاره‌بها را رعایت می‌کنند.وی همچنین درباره پیشنهاد جدید وزارتخانه برای ارائه تسهیلات به حدود 300 هزار واحد خودمالک نیمه‌تمام با مساحت زیر 100 متر گفت: این واحدها با تکمیل و عرضه به بازار، بخشی از نیاز موجود را پاسخ خواهند داد.
استمرار ساز ناکوک بانک‌ها
هر چند که دولت‌ها تلاش کرده‌اند تا اقداماتی برای بهبود شرایط مستاجران انجام دهند اما شواهد نشان می دهد که عملا بانک‌ها به عنوان پرداخت کننده این تسهیلات اقدامی صورت نداده و به مانعی بر سر راه همه مبدل شده اند. از یک سو بانک‌ها تعهدات خود برای وام دادن و مشارکت در ساخت مسکن ملی را اجرا نمی کنند و از سوی ئیگر نیز ودیعه اجاره بها نیز به نامی بر سر در بانک‌ها تبدیل و در عمل اقدامی صورت نمی گیرد. به عبارتی دیگر بانک‌ها بنگاه‌داری و سوداگری را پر درآمدتر از اجرای تعهدات خود از جمله در حوزه مسکن می دانند که نتیجه آن می شود افزایش بحران مسکن و تشدید سردرگمی و رنج مستاجران از شرایط بازار و البته رفتار غیر اصولی بانک‌ها. این رویه در حالی ادامه دارد که مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه هیئت عالی بانک مرکزی سقف فردی وام ودیعه مسکن را تعیین می‌کند، گفت:این هیئت از پیشنهاد وزارت راه بهره می‌گیرد. نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام اینکه هیئت عالی بانک مرکزی سقف فردی وام ودیعه مسکن را تعیین می‌کند، اظهار کرد: تعیین سقف‌های فردی تسهیلات ودیعه مسکن در همه موارد بسته جدید استیجار، به هیئت عالی بانک مرکزی واگذار شده است.وی ادامه داد: این هیئت در تصمیم‌گیری‌های خود از پیشنهادات کارشناسی‌شده وزارت راه و شهرسازی بهره خواهد گرفت و تمامی تصمیمات با در نظر گرفتن قوانین بالادستی از جمله قانون بودجه، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و سایر مقررات مرتبط اتخاذ خواهد شد. به هر تقدیر با تمام این فرایندها همچنان این سوال مطرح است که ایا این اقدامات می‌تواند زمینه ساز بهبود وضعیت مسکن و کاهش دغدغه مستاجران گردد؟ با توجه به فصل اجاره، این سوال به زودی پاسخ داده خواهد شد.
هر سال با آغاز سال نو که زمان جا به جایی مستاجران رو به افزایش می یابد، به دلیل بی سامان بودن بازار اجاره بها، در نهایت دولت مجبور می‌گردد تا سقفی را برای اجاره تعیین نماید. این اقدام هرچند که در ظاهر دخالت دولت در فعالیت بخش خصوصی حساب می‌شود، اما با توجه به اینکه مسکن مشکلی فراگیر برای همگان است و از سویی نیز معمولا مالکان و بنگاه‌های معاملات ملکی، به قاعده و قانونی پایبند نیستند این دخالت و قیمت گذاری امری ضروری می‌نماید. در این میان اما ابهامات همچون در این روند ادامه دارد چرا که از یک طرف این افزایش نرخ مشخص نمی شود که بر کل اجاره است یا آنکه بر پول پیش و یا اجاره بها، از طرف دیگر نیز به کار بردن واژه درصد موجبات برخی سوء استفاده را به همراه داشته بگونه‌ای که همزمان همان درصد اعلامی در قیمت اجاره بها و قیمت پیش اعمال می شود که بعضا رقمی سرسام آور را کلید می‌زند. در همین حال قیمت‌های سنگین و خارج از عرف اجاره بها بویژه در کلان شهرها کلان است که وقتی درصدی مثلا 20 تا 25 درصد اعلام می گردد رقم‌ها به ناگاه نجومی سر به فلک می کشد. مثلا وقتی خانه‌ای در سال 1403 معادل 400 میلیون تومان اجاره می شده، با افزایش 25 درصدی به 500 میلیون یعنی تفاوت 100 میلیونی همراه می‌شود که در شرایط تورمی و اقتصادی کنونی عملا برای مستاجران قابل تامین نمی‌باشد. در این شرایط امسال نیز دولت با محوریت وزارت راه برای توجه به وضعیت مسکن وارد میدان شده است چنانکه فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، از اتصال 70 هزار متقاضی جدید مسکن به تسهیلات بانکی طی شش ماه اخیر خبر داد و گفت: هم‌اکنون بیش از 450 هزار واحد مسکونی حمایتی در مراحل مختلف ساخت قرار دارد.وی با اشاره به اینکه در آغاز دولت چهاردهم، وزارت راه و شهرسازی با تعهدات باقی‌مانده از دولت‌های پیشین در حوزه مسکن مواجه بود، افزود: این تعهدات شامل طرح‌های مسکن روستایی، شهری، بافت فرسوده و خودمالک می‌شد که تکمیل آن‌ها در دستور کار دولت قرار گرفت.
وی یادآور شد: طی 5 سال گذشته بیش از 6 میلیون نفر در سامانه «تم» ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد، یک‌میلیون و 500 هزار نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند، از این میان، بیش از 800 هزار نفر آورده‌ای بین 40 تا 200 میلیون تومان تأمین کرده‌اند.وی ادامه داد: در ابتدای دولت چهاردهم کمتر از 400 هزار نفر به تسهیلات بانکی متصل شده بودند و در دولت چهاردهم 70 هزار نفر دیگر نیز به این تسهیلات متصل شدند و اکنون مجموع افراد متصل‌شده از 450 هزار نفر فراتر رفته است.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به ثبت بیش از 450 هزار واحد آغازشده در سامانه «تم» گفت: کنار اتصال متقاضیان به تسهیلات بانکی، واگذاری زمین نیز با آماده‌سازی اولیه انجام می‌شود تا زمین‌ها از نظر دسترسی به معابر و زیرساخت‌ها قابل بهره‌برداری باشند.وی با اشاره به اینکه در قوانینی که وجود دارد اراضی داخل محدوده و حریم شهرها در سیطره سازمان ملی زمین و مسکن است، گفت: این اراضی شامل کوه‌ها، باغات، اراضی کشاورزی درجه یک تا 4، اراضی واقع در گسل، مسیل‌ها، رودخانه‌ها و همه و همه را شامل می‌شود، بنابراین باید تلاش کنیم اراضی را به کار بیاوریم تا با شاخص‌های توسعه هماهنگی داشته باشد و ناترازی‌های موجود را بیشتر نکند.صادق با تأکید بر نقش دولت در تسهیل‌گری و تنظیم‌گری بازار مسکن، اعلام کرد: در تلاشیم با استفاده از ظرفیت انبوه‌سازان، خیّرین و بخش خصوصی، بسته‌های حمایتی مسکن را گسترش دهیم و کیفیت ساخت و قابلیت سکونت را ارتقا دهیم.
وزیر راه و شهرسازی، در بخش دیگری از سخنانش با تأکید بر محدودیت منابع دولت، اصل 31 قانون اساسی مبنی بر لزوم تأمین مسکن برای محرومان را یادآور شد و گفت: سامانه «تم» اکنون به سامانه دهک‌بندی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی متصل شده است و تأمین مسکن برای دهک‌های 1 تا 4 و زنان سرپرست خانوار در اولویت جدی دولت قرار دارد. وی با بیان اینکه بیشترین مشکل در تأمین زمین مربوط به تهران، کلان‌شهرها و مراکز استان‌هاست، اظهار داشت: توسعه کلان‌شهرها، چه در سطح و چه در ارتفاع، نباید ادامه پیدا کند، به‌ویژه در تهران، این توسعه منجر به مشکلات عدیده‌ای شده است. صادق با اعلام افزایش محدوده شهرها طی سال‌های اخیر گفت: طبق قانون جهش تولید مسکن، در پنج سال گذشته بیش از 70 هزار هکتار به محدوده شهرها افزوده شده است که با احتساب روستاها، این عدد به بیش از 100 هزار هکتار می‌رسد.وی با بیان اینکه مشکل تأمین زمین در استان‌های شمالی و غربی شدیدتر است، گفت: در مناطق جنوبی به‌ویژه سواحل مکران، امکان هدایت جمعیت با محوریت اشتغال و سکونت فراهم است و تلاش می‌شود پایداری جمعیتی در این منطقه ایجاد شود. صادق با اشاره به تصویب بسته استیجار در دومین جلسه شورای‌عالی مسکن دولت چهاردهم ابراز کرد: براساس آمار، 69 درصد خانوارها در شهرها مالک هستند و 23 درصد مستأجر؛ در روستاها نیز 89 درصد مالک و 4.4 درصد مستأجر و مابقی سایر هستند. بیش از دو میلیون خانوار مستأجر در دهک‌های 1 تا 4 حضور دارند که دولت در تلاش است آن‌ها را در اولویت خانه‌دار شدن قرار دهد.وی با توجه به گزارش مرکز آمار ایران بیان کرد: در زمستان سال گذشته، نرخ تورم اجاره از نرخ تورم کل کشور پایین‌تر بوده است. بسته استیجار پیش از آغاز فصل جابه‌جایی‌ها تصویب شده است و حداکثر ظرف یک ماه آینده اجرایی خواهد شد.
وی با اعلام اینکه این بسته سه محور تسهیلات حمایتی، ساماندهی بازار اجاره و افزایش عرضه مسکن دارد، یادآور شد: در جلسه دیروز شورای‌عالی مسکن مصوب شد پرداخت 20 هزار میلیارد تومان وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن برای خانواده‌های کم‌درآمد و 200 هزار میلیارد تومان تسهیلات با نرخ سود مشخص برای سایر دهک‌ها اختصاص یابد. تصمیم‌گیری درباره نحوه پرداخت این تسهیلات به‌عهده هیئت‌عالی بانک‌ها گذاشته شده است.
در این میان دولت در حالی از بسته‌های حمایتی سخن می گوید که از یک سو بانک‌ها هیچ همراهی با مستاجران نمی کنند و از سوی دیگر نیز مبالغ در نظر گرفته شده عملا پاسخگوی نیاز مستاجران نمی‌باشد. در این شرایط تعیین سقف اجاره بها چندان تناسبی با نیازها ندارد.
لازم به ذکر است در مورد تعیین سقف اجاره‌بها، صادق گفت: پیش‌تر افزایش اجاره محدود به 20 تا 25 درصد بود اما مصوبه جدید این اختیار را به شورای مسکن استان‌ها می‌دهد تا سقف اجاره را متناسب با نرخ تورم هر استان تعیین کنند.وی همچنین از تصویب پرداخت وام جعاله به موجرانی خبر داد که سقف اجاره‌بها را رعایت می‌کنند.وی همچنین درباره پیشنهاد جدید وزارتخانه برای ارائه تسهیلات به حدود 300 هزار واحد خودمالک نیمه‌تمام با مساحت زیر 100 متر گفت: این واحدها با تکمیل و عرضه به بازار، بخشی از نیاز موجود را پاسخ خواهند داد.
استمرار ساز ناکوک بانک‌ها
هر چند که دولت‌ها تلاش کرده‌اند تا اقداماتی برای بهبود شرایط مستاجران انجام دهند اما شواهد نشان می دهد که عملا بانک‌ها به عنوان پرداخت کننده این تسهیلات اقدامی صورت نداده و به مانعی بر سر راه همه مبدل شده اند. از یک سو بانک‌ها تعهدات خود برای وام دادن و مشارکت در ساخت مسکن ملی را اجرا نمی کنند و از سوی ئیگر نیز ودیعه اجاره بها نیز به نامی بر سر در بانک‌ها تبدیل و در عمل اقدامی صورت نمی گیرد. به عبارتی دیگر بانک‌ها بنگاه‌داری و سوداگری را پر درآمدتر از اجرای تعهدات خود از جمله در حوزه مسکن می دانند که نتیجه آن می شود افزایش بحران مسکن و تشدید سردرگمی و رنج مستاجران از شرایط بازار و البته رفتار غیر اصولی بانک‌ها. این رویه در حالی ادامه دارد که مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه هیئت عالی بانک مرکزی سقف فردی وام ودیعه مسکن را تعیین می‌کند، گفت:این هیئت از پیشنهاد وزارت راه بهره می‌گیرد. نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام اینکه هیئت عالی بانک مرکزی سقف فردی وام ودیعه مسکن را تعیین می‌کند، اظهار کرد: تعیین سقف‌های فردی تسهیلات ودیعه مسکن در همه موارد بسته جدید استیجار، به هیئت عالی بانک مرکزی واگذار شده است.وی ادامه داد: این هیئت در تصمیم‌گیری‌های خود از پیشنهادات کارشناسی‌شده وزارت راه و شهرسازی بهره خواهد گرفت و تمامی تصمیمات با در نظر گرفتن قوانین بالادستی از جمله قانون بودجه، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و سایر مقررات مرتبط اتخاذ خواهد شد. به هر تقدیر با تمام این فرایندها همچنان این سوال مطرح است که ایا این اقدامات می‌تواند زمینه ساز بهبود وضعیت مسکن و کاهش دغدغه مستاجران گردد؟ با توجه به فصل اجاره، این سوال به زودی پاسخ داده خواهد شد.
سمیه ملکی
