تهران امروز نماد بحران مسکن و تراکم شهری است؛ تراکم جمعیت از ۱۰۴ به بیش از ۱۶۰ نفر در هکتار رسیده و هزینه مسکن تا ۶۰ درصد درآمد خانوارها را می‌بلعد.
بیش از ۴۰ درصد مستاجران با فقر مسکن مواجه‌اند. ریشه بحران نه در شهرداری، بلکه در سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی از دهه ۷۰ است.
 تهران امروز به‌عنوان نمادی از بحران مسکن و شلوغی شهری در ایران شناخته می‌شود؛ شهری که تراکم جمعیتی‌اش از ۱۰۴ نفر بر هکتار در دهه ۷۰ به بیش از ۱۶۰ نفر در هکتار در سال‌های اخیر رسیده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار تهرانی، که از میانگین ملی فراتر رفته، فشار اقتصادی شدیدی بر ساکنان وارد کرده است. هرگاه بحث از مشکلات مسکن و کاهش کیفیت زندگی در این کلانشهر پیش می‌آید، نگاه‌ها به‌طور غریزی به سمت شهرداری و سیاست‌های تراکم‌فروشی آن معطوف می‌شود. با این حال، نگاهی دقیق‌تر به تاریخچه طرح‌های جامع شهری از سال ۱۳۴۵ تاکنون نشان می‌دهد که شهرداری تنها مجری سیاستی کلان بوده که در اتاق‌های بسته شورای عالی شهرسازی و معماری تدوین شده است. این شورا با تصویب مصوباتی مانند ممنوعیت توسعه افقی شهرها از اواخر دهه ۷۰، به‌ویژه مصوبه آبان‌ماه ۱۳۷۸ که کاهش محدوده شهری تهران را در پی داشت، عملاً راهی جز تراکم‌فروشی برای مدیریت شهری باقی نگذاشت.
نتیجه این تصمیمات، تبدیل تهران از شهری با تراکم متوسط به یکی از متراکم‌ترین پایتخت‌های جهان بود، جایی که امروز بیش از ۴۰ درصد خانوارهای مستاجر کشور با فقر مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کنند و هزینه اجاره‌بها در تهران تا ۶۰ درصد درآمد خانوارها را می‌بلعد. ریشه‌های این بحران را باید نه صرفاً در اقدامات شهرداری، بلکه در سیاست‌های انقباضی و ناکارآمد شورای عالی جست‌وجو کرد که با نادیده گرفتن رشد طبیعی جمعیت و نیاز به توسعه افقی، شهر را به وضعیت کنونی کشانده است.
طرح جامع اول؛ رویاهای فرمانفرمائیان
تهران دهه ۴۰ با جمعیتی ۲.۶ میلیون نفری به سرعت در حال رشد بود. دولت وقت برای نخستین‌بار طرحی جامع تهیه کرد. طرح ۱۳۴۵ با همکاری عبدالعزیز فرمانفرمائیان و شرکت ویکتور گروئن تدوین شد و با چشم‌انداز ۲۵ ساله، مساحت تهران را از ۱۸ هزار هکتار به ۶۵ هزار هکتار افزایش داد. هدف آن کاهش تراکم از ۱۴۴ به ۸۵ نفر بر هکتار و کنترل جمعیت در ۵.۵ میلیون نفر تا سال ۱۳۷۰ بود. اما تحولات اجتماعی و انقلاب ۱۳۵۷، این نقشه بلندپروازانه را نیمه‌کاره گذاشت. تا سال ۱۳۶۵ توسعه شهری بدون برنامه و با مهاجرت‌های گسترده ادامه یافت و بسیاری از اهداف طرح اول به آرشیو سپرده شد.
*طرح ساماندهی؛ آغاز سیاست‌های انقباضی
شورای عالی شهرسازی در ۱۳۷۱ طرح دوم جامع تهران، معروف به طرح ساماندهی، را تصویب کرد. در آن زمان جمعیت به ۶.۷ میلیون نفر رسیده و تراکم ۱۰۴ نفر در هکتار بود. به جای افزایش محدوده و تأمین زمین، شورا جمعیت مصوب را تا ۷.۶۵ میلیون بالا برد و تراکم را به ۱۲۳ نفر رساند. شعار اصلی، «کنترل موالید و تمرکززدایی» بود، اما نتیجه چیزی جز فشار مضاعف بر شهر نشد. شهرداری‌ها که دیگر از بودجه دولتی محروم شده بودند، ناچار شدند هزینه‌هایشان را از فروش تراکم تأمین کنند. به این ترتیب، تراکم‌فروشی برای نخستین‌بار در قامت سیاست رسمی ظاهر شد و شهر راهی جز رشد عمودی پیدا نکرد.
*مصوبه ۱۳۷۸؛ قفل شدن توسعه تهران
نقطه عطف بحران در آبان ۱۳۷۸ رقم خورد؛ زمانی که شورای عالی شهرسازی با تصویب «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها»، توسعه افقی تهران را ممنوع کرد. این مصوبه حتی بخشی از محدوده مصوب پیشین را نیز کاهش داد و در عمل، راه هرگونه الحاق زمین متناسب با رشد جمعیت بسته شد.
پیامد آن روشن بود؛ تراکم جمعیتی که در سال ۱۳۷۱ حدود ۱۰۴ نفر بود، در میانه دهه ۸۰ به ۱۴۰ نفر رسید. در همین دوره، زیربنای ساختمانی تهران چند برابر شد در حالی که مساحت تقریباً ثابت ماند. از این پس، حق ساخت‌وساز به کالایی کمیاب و پر سود تبدیل شد که مستقیم بر قیمت زمین و مسکن تاثیر گذاشت. این همان نقطه‌ای است که بحران مسکن در تهران از یک مسئله اقتصادی به یک معضل ساختاری بدل شد.
*طرح جامع سوم؛ تثبیت بحران
طرح سوم جامع تهران در ۱۳۸۵ با چشم‌انداز ۲۰ ساله تصویب شد. جمعیت مصوب ۹.۱ میلیون و سقف جمعیتی ۱۰.۵ میلیون نفر تعیین شد، بی‌آنکه حتی یک متر به مساحت ۶۲ هزار هکتاری شهر اضافه شود. تراکم به ۱۴۷ نفر رسید و در پیوست طرح، حتی سقف ۱۶۹ نفر در هر هکتار هم مجاز شناخته شد. مجید غمامی، از طراحان اصلی این طرح، با صراحت اعلام کرد مسئله تهران دیگر افزایش محدوده نیست، بلکه تغییرات کالبدی و بازسازی بافت‌هاست. این دیدگاه عملاً به معنای نادیده‌گرفتن هشدار کارشناسان درباره کمبود زمین و افزایش تراکم بود. به همین دلیل، طرح سوم نه تنها بحران را حل نکرد، بلکه آن را رسمی و قانونی کرد.
دیوار کوتاه شهرداری*
در افکار عمومی، شهرداری تهران به عنوان مقصر اصلی بحران شناخته می‌شود. مردم تراکم‌فروشی‌های گسترده را می‌بینند و آن را عامل شلوغی شهر می‌دانند. اما واقعیت آن است که شهرداری تنها به حکم سیاست‌های بالادستی عمل کرده است. وقتی شورای عالی، توسعه افقی را ممنوع کرد و جمعیت قانونی شهر را بالا برد، شهرداری برای جبران شکاف عرضه و تقاضا چاره‌ای جز فروش تراکم نداشت. بنابراین، مقصر اصلی را باید نه در خیابان‌های شهر، بلکه در مصوبات شورایی جست که پشت درهای بسته تصمیم می‌گیرد.
نتایج این سیاست‌ها امروز پیش چشم همه است. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی به بیش از ۶۰ درصد رسیده است. ۴۰ درصد مستاجران کشور، پس از پرداخت اجاره به زیر خط فقر می‌روند و بسیاری از آن‌ها در تهران ساکن‌اند. شکاف میان شمال و جنوب شهر عمیق‌تر از همیشه شده، بافت‌های فرسوده متراکم‌تر گشته و خدمات شهری توان پاسخگویی به جمعیت را ندارد. فشار بر زیرساخت‌ها، از آب و برق گرفته تا حمل‌ونقل عمومی، شهر را به مرز انفجار رسانده است. کاهش سرانه فضای سبز و رشد سکونتگاه‌های غیررسمی هم تنها بخشی از پیامدهای اجتماعی این روند است.
*راهکار؛ بازنگری در سیاست‌های شورا
کارشناسان معتقدند بدون تغییر رویکرد شورای عالی، هیچ برنامه‌ای در حوزه مسکن و شهرسازی به نتیجه نمی‌رسد. اجرای کامل قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم پیشرفت باید در اولویت قرار گیرد، اما لازمه آن، شکستن قفل مصوبه ۱۳۷۸ و بازنگری در ضوابط پهنه‌بندی است. آزادسازی زمین‌های دولتی، الحاق محدوده‌های جدید متناسب با رشد جمعیت، و ایجاد سازوکار شفاف برای پایش اجرای طرح‌های جامع از ضروری‌ترین اقدامات است. علاوه بر این، مالیات بر سوداگری زمین و نظارت مستقل بر عملکرد شورا می‌تواند جلوی تداوم چرخه معیوب کنونی را بگیرد.
تهران امروز قربانی نیم‌قرن سیاست‌گذاری اشتباه است؛ از رویاهای دست‌نیافتنی فرمانفرمائیان تا مصوبه محدودکننده ۱۳۷۸ و طرح جامع سوم که بحران را تثبیت کرد. اگرچه شهرداری‌ها در افکار عمومی مقصرند، اما ریشه مشکل در جای دیگری است: شورای عالی شهرسازی و معماری. شورایی که با تصمیم‌های انقباضی، تهران را به یکی از متراکم‌ترین شهرهای جهان بدل کرد و بحران مسکن را ساختاری کرد.
اصلاح این مسیر بدون بازنگری در سیاست‌های شورا و بازگشت به برنامه‌ریزی علمی و مبتنی بر واقعیت‌های جمعیتی ممکن نیست. تا زمانی که این تغییر صورت نگیرد، تهران همچنان برجستانی خواهد بود که هر روز گران‌تر و فشرده‌تر می‌شود و زندگی در آن دشوارتر.
آرین فضلی