بنگاه‌های مشاور املاک با اتکا به گره خوردن حق کمیسیون به افزایش قیمت اجاره‌بها، بنگاه‌داری شبکه‌ای و اتاق معاملات، یکی از اصلی‌ترین عوامل نابه‌سامانی در بازار مسکن هستند.
با شروع فصل نقل و انتقال مستاجران بار دیگر گلایه‌ها از نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت اجاره‌بها به گوش می‌رسد. بررسی دقیق فرآیند فعالیت مشاوران مسکن بیانگر آن است که در سال‌های اخیر تاثیر این نهادهای صنفی، فراتر از گره خوردن درآمد به قیمت اجاره‌بها بوده و این تعارض منافع اکنون بخشی از نابه‌سامانی است که مشاوران املاک برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند.
در همین راستا، پس از ظهور زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فرآیند معاملات مسکن دچار تغییر و تحول گسترده‌ای شد. در حال حاضر اغلب مردم برای خرید مسکن به سراغ تارنماهای فروش اینترنتی رفته و با هدف گرفتن آگهی‌های نزدیک به شرایط مالی نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند. در همین ارتباط محمد حمیدی، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن، ضمن اشاره به این نکته که نبود نظارت بر زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فعالیت سوداگران حوزه مسکن را تسهیل کرده است، عنوان کرد: « در حال حاضر با پدیدۀ بنگاه‌های مشاور املاک شبکه‌ای در فضای فروش اینترنتی مواجه هستیم، در این نوع تعیین قیمت، یک بنگاه شبکه‌ای با نشر آگهی گسترده فروش مجازی در یک منطقه خاص، فضای کنترل قیمت منطقه را به دست گرفته و با مهیا کردن شرایط به منظور افزایش قیمت، فضای بازار مسکن را ملتهب می‌سازد.»این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در تشریح نحوه عملکرد بنگاه‌های شبکه‌ای، افزود:« بررسی‌های انجام شده توسط تیم مطالعاتی مسکن دانشگاه علم و صنعت بر روی ۱۰۰ آگهی یکی از مناطق ۲۲گانه شهر تهران مشخص کرد، ۸۷ آگاهی ثبت شده در یک منطقه توسط یک بنگاه مشاور املاک شبکه‌ای ثبت شده است.»حال فرض کنید شما به عنوان یک شهروند، قصد خرید یا اجاره خانه‌ای را دارید. در این‌صورت ابتدا برای کشف قیمت به یک نرم‌افزار یا سایت فروش اینترنتی مراجعه کرده و از روی قیمت درج شده یا از طریق ارتباط با عامل ارتباط مشخص شده در آگهی نسبت به این کار اقدام می‌کنید. در این شرایط پس از پرسش قیمت چند ملک، فرآیند کشف قیمت شما تکمیل شده است.
در واقع شما تصور می‌کنید با تماس با افراد مختلف برآوردی واقعی از قیمت منطقه به دست آورده‌اید در حالی که عملا شما تنها با یک بنگاه مرتبط بوده‌اید و قیمت‌های اعلامی به شما به راحتی می‌تواند با قیمت واقعی مسکن متفاوت باشد.
لازم به تاکید است وجود زیرساخت‌های فروش اینترنتی همراه با نظارت صحیح بر نحوه عملکرد آن به سبب مهیا کردن امکان کشف قیمت و مشاهده جریان عرضه و تقاضا می‌تواند نتایج مثبتی در بازار کالاهای مد نظر داشته باشد.
علاوه بر بنگاه‌داری شبکه‌ای، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تاثیرگذاری بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌های بعضی مناطق خاص در کلانشهرهایی مانند تهران بیشتر توسط بعضی مجتمع‌های بزرگ مشاوره املاک که تعداد زیادی مشاور را در استخدام دارند اتفاق می‌افتد.
یکی دیگر از شگردهای بعضی از این بنگاه‌داران بزرگ مسکن، استفاده از اتاق قرارداد و انعقاد قرارداد دور از چشم بقیه مشاوران است.در همین راستا یکی از کارشناسان مشاور املاک شهر تهران در این باره می‌گوید: وجود اتاق قرارداد در بعضی بنگاه‌های بزرگ مشاور املاک باوجود بعضی محسنات اما مفسده‌هایی نیز دارد.وی افزود: در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آنها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عددهای خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند.
وی در توضیح این شگرد گفت: در یک مجتمع بزرگ مشاوران املاک، ممکن است ۲۰ یا ۳۰ نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را در یک اتاق به صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به عنوان قیمت مورد توافق به بقیه مشاوران اعلام کنید.حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعا روی آن قیمت غیر منطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی ست و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد.با این شگرد قیمت غیر واقعی تثبیت میشود چون در فضای معاملات املاک گفته میشود اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.
یکی دیگر از دلایلی که شرایط را برای افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها مهیا می‌سازد، ارتباط حق کمیسیون واحدهای مسکونی و ارزش معامله انجام شده است. در حال حاضر، طرفین معامله مسکن باید درصدی را تحت عنوان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت کنند.
توجه به فرآیند نقل انتقال و معامله مشخص می‌کند، فعالیت بنگاه مشاور املاک ارتباطی با ارزش معامله ندارد و کار انجام شده توسط بنگاه برای اجاره یک ملک ۱۰۰میلیونی تومانی تفاوتی با اجاره یک ملک ۱ میلیارد تومانی ندارد. از این رو وابستگی قیمت به ثمن معامله امری منطقی به نظر نمی‌رسد.
از سوی دیگر در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تامین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.
در این باره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه عمران و مسکن، در بیان مسئله وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله، گفت:« حق کمیسیون بر اساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین میشود، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.»
این کارشناس حوزه عمران و مسکن، در ارتباط با مدل‌های مدنظر برای تعیین حق کمیسیون عنوان کرد: « با توجه به اینکه فرآیند خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش خانه ندارد، می‌توان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست.»با توجه به نکات بیان شده به نظر می‌رسد، مشاوران املاک نیز در کنار خلا سیاست‌گذاری دولت بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نقش دارند و دولت باید به طور دقیق به مسئله بازار اجاره‌بها ورود کند. فارس
با شروع فصل نقل و انتقال مستاجران بار دیگر گلایه‌ها از نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت اجاره‌بها به گوش می‌رسد. بررسی دقیق فرآیند فعالیت مشاوران مسکن بیانگر آن است که در سال‌های اخیر تاثیر این نهادهای صنفی، فراتر از گره خوردن درآمد به قیمت اجاره‌بها بوده و این تعارض منافع اکنون بخشی از نابه‌سامانی است که مشاوران املاک برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند.
در همین راستا، پس از ظهور زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فرآیند معاملات مسکن دچار تغییر و تحول گسترده‌ای شد. در حال حاضر اغلب مردم برای خرید مسکن به سراغ تارنماهای فروش اینترنتی رفته و با هدف گرفتن آگهی‌های نزدیک به شرایط مالی نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند. در همین ارتباط محمد حمیدی، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن، ضمن اشاره به این نکته که نبود نظارت بر زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فعالیت سوداگران حوزه مسکن را تسهیل کرده است، عنوان کرد: « در حال حاضر با پدیدۀ بنگاه‌های مشاور املاک شبکه‌ای در فضای فروش اینترنتی مواجه هستیم، در این نوع تعیین قیمت، یک بنگاه شبکه‌ای با نشر آگهی گسترده فروش مجازی در یک منطقه خاص، فضای کنترل قیمت منطقه را به دست گرفته و با مهیا کردن شرایط به منظور افزایش قیمت، فضای بازار مسکن را ملتهب می‌سازد.»این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در تشریح نحوه عملکرد بنگاه‌های شبکه‌ای، افزود:« بررسی‌های انجام شده توسط تیم مطالعاتی مسکن دانشگاه علم و صنعت بر روی ۱۰۰ آگهی یکی از مناطق ۲۲گانه شهر تهران مشخص کرد، ۸۷ آگاهی ثبت شده در یک منطقه توسط یک بنگاه مشاور املاک شبکه‌ای ثبت شده است.»حال فرض کنید شما به عنوان یک شهروند، قصد خرید یا اجاره خانه‌ای را دارید. در این‌صورت ابتدا برای کشف قیمت به یک نرم‌افزار یا سایت فروش اینترنتی مراجعه کرده و از روی قیمت درج شده یا از طریق ارتباط با عامل ارتباط مشخص شده در آگهی نسبت به این کار اقدام می‌کنید. در این شرایط پس از پرسش قیمت چند ملک، فرآیند کشف قیمت شما تکمیل شده است.
در واقع شما تصور می‌کنید با تماس با افراد مختلف برآوردی واقعی از قیمت منطقه به دست آورده‌اید در حالی که عملا شما تنها با یک بنگاه مرتبط بوده‌اید و قیمت‌های اعلامی به شما به راحتی می‌تواند با قیمت واقعی مسکن متفاوت باشد.
لازم به تاکید است وجود زیرساخت‌های فروش اینترنتی همراه با نظارت صحیح بر نحوه عملکرد آن به سبب مهیا کردن امکان کشف قیمت و مشاهده جریان عرضه و تقاضا می‌تواند نتایج مثبتی در بازار کالاهای مد نظر داشته باشد.
علاوه بر بنگاه‌داری شبکه‌ای، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تاثیرگذاری بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌های بعضی مناطق خاص در کلانشهرهایی مانند تهران بیشتر توسط بعضی مجتمع‌های بزرگ مشاوره املاک که تعداد زیادی مشاور را در استخدام دارند اتفاق می‌افتد.
یکی دیگر از شگردهای بعضی از این بنگاه‌داران بزرگ مسکن، استفاده از اتاق قرارداد و انعقاد قرارداد دور از چشم بقیه مشاوران است.در همین راستا یکی از کارشناسان مشاور املاک شهر تهران در این باره می‌گوید: وجود اتاق قرارداد در بعضی بنگاه‌های بزرگ مشاور املاک باوجود بعضی محسنات اما مفسده‌هایی نیز دارد.وی افزود: در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آنها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عددهای خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند.
وی در توضیح این شگرد گفت: در یک مجتمع بزرگ مشاوران املاک، ممکن است ۲۰ یا ۳۰ نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را در یک اتاق به صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به عنوان قیمت مورد توافق به بقیه مشاوران اعلام کنید.حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعا روی آن قیمت غیر منطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی ست و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد.با این شگرد قیمت غیر واقعی تثبیت میشود چون در فضای معاملات املاک گفته میشود اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.
یکی دیگر از دلایلی که شرایط را برای افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها مهیا می‌سازد، ارتباط حق کمیسیون واحدهای مسکونی و ارزش معامله انجام شده است. در حال حاضر، طرفین معامله مسکن باید درصدی را تحت عنوان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت کنند.
توجه به فرآیند نقل انتقال و معامله مشخص می‌کند، فعالیت بنگاه مشاور املاک ارتباطی با ارزش معامله ندارد و کار انجام شده توسط بنگاه برای اجاره یک ملک ۱۰۰میلیونی تومانی تفاوتی با اجاره یک ملک ۱ میلیارد تومانی ندارد. از این رو وابستگی قیمت به ثمن معامله امری منطقی به نظر نمی‌رسد.
از سوی دیگر در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تامین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.
در این باره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه عمران و مسکن، در بیان مسئله وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله، گفت:« حق کمیسیون بر اساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین میشود، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.»
این کارشناس حوزه عمران و مسکن، در ارتباط با مدل‌های مدنظر برای تعیین حق کمیسیون عنوان کرد: « با توجه به اینکه فرآیند خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش خانه ندارد، می‌توان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست.»با توجه به نکات بیان شده به نظر می‌رسد، مشاوران املاک نیز در کنار خلا سیاست‌گذاری دولت بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نقش دارند و دولت باید به طور دقیق به مسئله بازار اجاره‌بها ورود کند. فارس
