اين روزها كه مردم همچنان گوش‌هاي خود را براي كاهش قيمت محصولات و كالاهاي مختلف تيز كرده‌اند رسيدن آمار و ارقام‌هاي مثبت اتفاق جالبي است كه مي‌تواند روزنه‌هاي اميد بيشتري را پيش‌روي مردم باز كند. روزنه‌هايي كه هرچند كور‌سو اما موجب مي‌شود تا روياهاي ديرين اين افراد كه عموما در جرگه اقشاركم‌درآمد و متوسط جامعه قرار دارند تبديل به خيال واهي نشود. روياهايي كه هر روز رنگ يك نياز را به خود مي‌گيرد. نيازي مانند داشتن يك سقف براي اين افراد زيرا آنها داشتن چنين سقفي را در زندگي روزمره خود به مثابه تير خلاصي ياد مي‌كنند و معتقدند داشتن يك چهارديواري ولو با مترا‍ژ كوچك اتفاقي كه منجر خواهد شد تا بخش عظيمي از دغدغه‌هاي يك زندگي شهري كم شود.
آيينه آمار
آمارهاي بانك مركزي اين مساله را نويد مي‌دهد كه قيمت خريد هر مترمربع زير‌بناي مسكوني در تيرماه سال‌جاري نسبت به خرداد‌ماه ۰.۷ درصد افت داشته اشت اما با وجود اين افت قيمت همچنان افراد براي خريد يك مترمربع زير‌بنا در منطقه يك پايتخت بايد رقمي بيش از ۸ ميليون تومان بپردازند و اگر هم بنا داشته باشند در محله‌هاي ارزان‌تر تهران كه عمدا در به جنوب شهر واقع شده‌اند اين هزينه را بپردازند؛ اين رقم كمتر از ۲ ميليون تومان نخواهد بود.
با اين تفاسير قيمت هر مترمربع خانه در دو نقطه شمالي و جنوبي پايتخت همچنان تفاوت ۶ ميليون توماني را با خود يدك مي‌كشد و نشان مي‌دهد روياي خانه‌دار شدن قشر حقوق‌بگير و كم‌درآمد جامعه به اين زودي‌ها قادر نخواهند بود تا به روياي خود جامه عمل بپوشانند چراكه از ديد فعالان و كارشناسان اين حوزه تحقق چنين اتفاقي نيازمند آن خواهد بود كه عرضه و تقاضاي اين كالا به يك ثبات نسبي برسند و اين مهم ميسر نخواهد شد مگر با انجام سياست‌گذاري‌هاي درست وبه موقع در اين حوزه و حمايت‌هاي گسترده از سوي متوليان كشور.
با توجه به موارد ياد شده روياي خانه‌دار شدن به اين زودي‌ها محقق نخواهد شد اين قشر براي تامين نياز خود چاره‌اي ندارند جز آنكه راه اجاره‌نشيني را در پيش بگيرد. هرچند آمارهاي مربوط به خريد ملك در ظاهر اخبار مثبتي است اما آمارهاي منتشر شده در‌خصوص اجاره‌بها نه تنها مثبت نيست كه به مراتب نگران‌كننده است. براساس آمار و ارقام منتشر شده از سوي مركز آمار؛ متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌هاي معاملاتی ملکی در شهر تهران۱۹۴ هزار و ۲۱۴ ریال بوده که نسبت به فصل قبل ۷.۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۴.۴ درصد، افزایش داشته است.
همچنین در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده، ۳۲۴ هزار و ۴۰۷ ریال در منطقه يك و کمترین آن ۱۰۰ هزار و ۱۲ ریال در منطقه ۱۹ بوده است. اگرچه اين رقم‌ها از ديد متوليان امر نامحسوس است اما هيچ‌گاه نمي‌تواند نكته مثبتي براي مستاجران به همراه داشته باشد.
فعالان و كارشناسان حوزه مسكن در واكاوي چنين رويه‌اي در بازار مسكن دلايل گسترده‌اي را عنوان مي‌كنند كه بخشي از آن به عرضه و تقاضا، نرخ تورم و ركود حاكم بر اقتصاد باز مي‌گردد و بخش ديگر آن كه سهم گسترده‌اي دارد به مساله نبود نظارت و مديريت نسبت مي‌دهند و معتقدند اگر آن مديريت منسجم كه بايد لحاظ شود مي‌توان اين بازار را از تركش‌هاي نا به جا حفظ كرد.
ظرفيت افزايش قيمت نداريم
حسام عقبايي رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه در سال ۹۴ قيمت مسكن رشدي را تجربه نكرده است به سياست روز گفت: در ارزيابي شاخص‌هاي مربوط به اجاره‌بها اصلي‌ترين نكته در فرمول محاسبه آن؛ قيمت مسكن است و با اين تفاسير از آنجا كه قيمت مسكن و ملك در سال‌جاري رشدي را نداشته است بنابراين رشد اجاره‌بها نيز بايد متوقف شود. وي افزود: با وجود اين موارد اما مالكان با در نظر گرفتن شاخص‌هايي مانند گراني بنزين، نرخ تورم و از همه مهمتر سود بانكي سعي بر آن دارند تا نهايت سود‌آوري را از اين ملك تحت اجاره خود حاصل كنند.
عقبايي تصريح كرد: به طور مثال يك آپارتمان ۳۰۰ ميليون توماني با ۸۰ مترمربع زير‌بنا در منطقه جنوب شهر اجاره‌اي كمتر از يك ميليون تومان و يا نهايتا يك ميليون تومان دارد اما تصور مالك كه اگر ۳۰۰ ميليون تومان را در بانك سپرده بگذارم سودي معادل ۶ ميليون تومان به واسطه نرخ سود سپرده اعلام شده مي‌دهد اين نگرش را براي مالك ايجاد مي‌كند كه بايد از اين ملك سودي معادل ۶ ميليون تومان كسب كند.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه اين مقايسه از نظر اقتصادي معقول نيست تصريح كرد: اصلي‌ترين شاخص در تعيين اجاره‌بها قيمت مسكن است اما همانطور كه پيشتر عنوان شد مالكان با استناد به نرخ تورم و... در تلاشند تا اين تورم و رشد قيمتي را از طريق سبد اجاره‌بهاي خود تامين كنند كه نتايج آن ايجاد چنين شرايطي در حوزه مسكن مي‌شود.
اين كارشناس حوزه مسكن با بيان اينكه عموم مستاجران حقوق‌بگير و در جرگه افراد كم‌درآمد جامعه هستند گفت: بررسي رشد حقوق اين افراد در مقايسه با تورم هم نكته قابل تاملي است كه بايد مدنظر باشد اما متاسفانه در تيرماه سال‌جاري يك موج سوداگرانه‌اي به جهت افزايش اجاره‌بها شكل گرفت كه انتشار اخبار و اطلاعات از داده‌هاي مربوط به اين حوزه و قرار داشتن در فصل تابستان منجر به فروكش شدن اين موج حباب‌گونه شد.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به اينكه در حال حاضر وضعيت اجاره‌بها به ثبات رسيده گفت: واقعيت امر آن است كه نرخ اجاره‌بها در سال ۹۴ در مقايسه با سال ۹۳ رشد ۱۰ درصدي را هم تجربه نكرده است و اگر برخي از مالكان نسبت به افزايش نرخ اجاره‌بها خود تاكيد دارند بايد ببينيم نرخ اجاره‌بها پايه ملك آنها در سال ۹۳ چقدر بوده است.
وي افزود: آنچه مسلم است نه تنها رشد ۱۰ درصدي در وضعيت اجاره‌بها رخ نداده بلكه ظرفيت افزايش اجاره‌بها نيز در اقتصاد كشور مهيا نبوده و نيست و برخلاف اظهار‌نظر‌هاي موجود؛ تاثيرات ناشي از تعاملات بين‌المللي و اتفاقاتي از اين دست به شكل مستقيم در حوزه مسكن نمايان نخواهد شد.
عقبايي خاطرنشان كرد: با توجه به اينكه بيشترين حجم جا‌به‌جايي مسكن در شهريور‌ماه رخ مي‌دهد اين نويد هست كه تا پايان شهريور مردم دغدغه افزايش اجاره‌بها را نداشته باشند چراكه ظرفيت آن نيز مهيا نيست. به گفته وي بهترين ابزار براي كنترل اجاره‌بها در اقتصاد افزايش توليد و ايجاد رقابت در اين بازار است.
کاهش ۵۰ درصدی تولید مسکن
عضو هیأت علمی دانشگاه تهران با بیان اینکه مسکن تابعی از اقتصاد کلان کشور است و وقتی کل اقتصاد در انتظار به سر مي‌برد، همه بخش‌ها را نیز تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، گفت: تا زمانی که دولت اراده‌ای برای خروج اقتصاد از رکود ندارد، مسکن هم از این حالت رکود خارج نمی شود.
بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سوال که گفته می‌شد بخش مسکن منتظر مشخص شدن مذاکرات هسته‌ای است تا از رکود خارج شود، اما ظاهرا هنوز خبری نیست، گفت: اینکه مسکن منتظر توافق مذاکرات هسته‌اي بوده شاید از یک بعد صحیح و از یک بعد غلط باشد.
وی افزود: دولت اقتصاد را منتظر مشخص شدن مذاکرات گذاشته بود و وقتی که کل اقتصاد کلان در انتظار به سر می‌برد و رکود تمام بخش‌هاي کشور را در برگرفته است، مسکن نیز تابعی از این اقتصاد کلان منتظر و در رکود می‌ماند.
ستاریان گفت: تا زمانی که اراده‌اي برای خروج از رکود نباشد، مسکن هم از این حالت خارج نمی‌شود، بنابراین دولت به دلایل مختلف مثل مهار تورم و یا هر چیز دیگری اقتصاد را در حالت رکود قرار داده است، بنابراین فعلا دولت اراده‌ای در خارج کردن اقتصاد از رکود در خود نمی‌بیند.
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با بیان اینکه تصور دولت این است که اگر اقتصاد و یا بخش مسکن از رکود خارج شود، تورم ایجاد خواهد شد، اظهار داشت: دولت از واهمه این که تورم در کشور ایجاد نشود، قصد ندارد که اقتصاد را از رکود خارج کند.
ستاریان ادامه داد: اگر دولت برنامه دقیق و منظمی تدوین نکند، این رکود موجب تورم و رکود صنایع و ارکان تولیدی خواهد شد. وی اضافه کرد: هر چند مسکن به مرور و یا در شش ماه از این رکود خارج خواهد شد و به نوعی یک خودزایی در درون اقتصاد رخ خواهد داد. ستاریان تاکید کرد: وقتی که سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج می‌شوند و آمار ساخت و ساز کاهش می‌یابد، نیاز و تقاضای انباشته مسکن افزایش می‌یابد.
وی گفت: در مقایسه‌ای که مرکز آمار انجام داده است، تولید مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد کاهش یافته است، اما اگر همین آمارها نسبت به سال ۹۱ مقایسه می‌شد، کاهش تولید مسکن به بیش از ۹۰ درصد می‌رسید.
ستاریان با اشاره به اینکه اگر وضعیت عادی تولید مسکن را داشتیم، باز هم چند میلیون واحد مسکونی کسری داریم، تصریح کرد: اگر با این وضعیت تولید مسکن ادامه یابد و وارد رونق نشویم بازار مسکن به شدت تحت تأثیر قرار می‌گیرد.
