روز گذشته سخنگوی دولت از رونق نسبی بازار مسکن در دو ماهه امسال خبر داد و اعلام کرد:طی دو ماهه فروردین و اردیبهشت برای واحدهای مسکونی و آپارتمانی از جهت معاملات و ارزش آن، رشدهایی حاصل شده است.
در فروردین تعداد معاملات ۱۹ درصد رشد داشته و ارزش واحدهای مسکونی ۳۳,۴ درصد رشد داشته است. در اردیبهشت‌ماه نیز تعداد معاملات ۷ دهم درصد با ارزش معاملات ۵,۱ درصد، رشد داشته‌ایم.
این در حالی است که کارشناسان بازار مسکن معتقدند که رونقی رد این بازار مشاهده نمی‌شود.
در این زمینه عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با تاکید بر اینکه هیچ نشانه‌ای از رونق در مسکن دیده نمی‌شود معتقد است در حوزه ساخت و ساز دچار رکود شده‌ایم و دولت باید زیرساخت‌های لازم برای تولید را فراهم کند.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با تسنیم در این‌باره گفت: همیشه اینگونه بوده که در آستانه فصل جابجایی‌ها مقداری معاملات بیشتر می‌شود و این مسئله به هیچ عنوان نشانه رونق بازار مسکن نیست.
وی با تاکید بر اینکه طی سال‌های اخیر به واسطه رکود شاهد نوسانات خیلی کمی در بخش مسکن بوده‌ایم، افزود: بازار مسکن در دوران پیک دستخوش تغییرات بسیار جزیی می‌شود و اینگونه نیست که فکر کنیم این بخش در حال خروج از رکود است.
وی با بیان اینکه قدرت خرید مردم در سال‌های اخیر افزایش نیافته است، بیان کرد: دولت برای رونق بخشی به مسکن باید زیرساخت‌های لازم برای افزایش ساخت و سازها را فراهم کند، ما در این بخش دچار رکود هستیم.
پیش‌بینی افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها
در همین راستا رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها را پیش‌بینی کرد و گفت: تعیین اجاره‌بها متاثر از نرخ سود بانکی و تورم در کشور است.
حسام عقبایی در‌خصوص اینکه آیا در فصل نقل و انتقالات با افزایش اجاره‌بها روبه‌رو خواهیم بود یا نه؟ گفت: در سه سال گذشته قیمت مسکن افزایشی نیافته و در حوزه اجاره‌بها اصلی‌ترین موضوع قیمت مسکن است که در تمام دنیا هم به عنوان یکی از شاخص‌های تعیین اجاره‌بها به شمار می‌رود.
وی با بیان اینکه در فاصله زمانی تا سال ۹۵ هم شاهد تغییر قیمت مسکن نبودیم، افزود: حتی پیش‌بینی افزایش قیمت را تا شهریور هم نداریم؛ به دلیل اینکه اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است، بنابراین احتمال تغییر محسوسی را در نرخ اجاره نداریم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اعلام اینکه ظرفیت افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن وجود ندارد، اظهار داشت: متاسفانه برخی از مالکان اجاره‌بها را فقط به شاخص قیمت مسکن مربوط نمی‌دانند بلکه آن را با سود بانکی یا حتی تورم موجود در کشور مقایسه می‌کنند.
عقبایی با اعلام اینکه این افراد محاسبه می‌کنند که اگر به اندازه ارزش ملک خود در بانک پس انداز داشتند چه مقدار سود دریافت می‌کردند، گفت: بنابراین این افراد توقع دارند که همین مقدار را از مستاجران دریافت کنند اما به دلیل اینکه مستاجران توانایی پرداخت چنین ارقامی را ندارند، مجبور به کاهش می‌شوند.
وی با تاکید بر اینکه چنین قیاسی در حوزه اجاره‌بها منطقی نیست، گفت: برخی موجران هم با تورم موجود در کشور، اجاره‌بها را تعیین می‌کنند، زیرا برای برخی از آنها اجاره‌بها منبع درآمد است و می‌خواهند که از تورم کمتر نباشد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با پیش‌بینی اینکه در مجموع امسال بازار آرام را در پیش داریم، افزود: البته در برخی محله‌های شهر که عرضه کمتر از تقاضا وجود دارد، افزایش اجاره‌بها را داریم اما این افزایش در حدود ۱۰ درصد خواهد بود، چراکه مستاجران توان بیشتری برای پرداخت ندارند.
عقبایی، کمبود عرضه در این مناطق را موجب ایجاد بازار رقابتی دانست و اظهار داشت: در این مناطق مستاجران هم برای به دست آوردن ملک دلخواه خود حاضر به پذیرش شرایط موجران می‌شوند که همین امر هم دلیلی برای افزایش اجاره‌بها است.
مسکن در تهران متری چند؟
این اظهارنظرها در حالی مطرح می‌شود که طبق آماردر اردیبهشت‌ماه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۴ میلیون و ۱۰ هزار تومان بوده است. در اردیبهشت‌ماه متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۴ میلیون و ۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۷ و ۲.۸ درصد افزایش داشت.
افزایش ۲۰.۴ درصدی معاملات شهر تهران در فروردین‌ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل می‌توانست نخستین قدم لرزان مسکن به سوی پیش‌رونق باشد اما آمار اردیبهشت پیش‌بینی‌ها را با تردید مواجه کرد. در فروردین‌ماه ۱۳۹۵ شاهد ثبت ۵ هزار و ۹۱۸ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران بودیم که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۰.۸ درصد رشد داشت. در اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۵ نیز شاهد انعقاد ۱۵ هزار و ۴۳۱ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران بودیم که نسبت به فروردین نیمه‌تعطیل رشد ۶۱ درصدی را نشان داد اما نسبت به مدت مشابه سال قبل با رشد نه چندان زیاد ۸.۲ درصدی همراه بود.
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی پایتخت به ترتیب ۳.۸۸، ۳.۸، ۳.۹۲ و ۴.۲۱ میلیون تومان در ماه‌های آذر، دی، بهمن و اسفند سال قبل بود. در فروردین ماه ۱۳۹۵ قیمت مسکن با افت همراه شد و به ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان رسید. در اردیبهشت‌ماه نیز متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۴ میلیون و ۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۷ و ۲.۸ درصد افزایش داشت.
با اینکه بازار مسکن تهران هر ماه با نوساناتی اندک مواجه می‌شود، برآوردها حاکی از آن است که قیمت‌ها به شکل زیگزاگ در مسیر مشخصی قرار دارد و با اینکه کاهش نمی‌یابد در بازه‌های بلندمدت با ثبات همراه است. البته شاید برخی مایل باشند این بازار زودتر از روند طبیعی خود از خواب بیدار شود اما آمار اردیبهشت مسکن تهران در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل خلاف این انتظار عمل کرد و بازار تقریبا باثبات همراه بود.
بعد از اینکه در فروردین‌ماه سال‌جاری قیمت مسکن تهران ۴.۳ درصد نسبت به اسفندماه رشد کرد، انتظار می‌رفت که در اردیبهشت‌ماه شاهد رشد بیشتری باشیم اما اینگونه نشد. با وجودی که پس از استخراج آمار فروردین، مسئولان از پیش‌رونق غیرتورمی مسکن صحبت کردند رشد معاملات در اردیبهشت‌ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل چندان قابل اعتنا نبود و با ۸.۲ درصد افزایش همراه شد که می‌تواند طبیعی باشد. قیمت‌ها نیز ۲.۸ درصد نسبت به اردیبهشت پارسال افزایش داشت.
با این وجود برخی مسئولان از جمله وزیر راه و شهرسازی و رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقدند امسال شاهد خروج غیرتورمی مسکن از رکود خواهیم بود. اما تا کنون شواهدی دال بر اثبات این نظریه دیده نشده است.
به یاد داریم که برخی مسئولان سال گذشته نیز بیان می‌کردند مسکن در سال ۹۴ از رکود خارج می‌شود اما نه تنها اینگونه نشد بلکه این بخش سال ۹۴ در برخی شاخص‌ها نسبت به سال ۹۳ با افت همراه شد.
