طبق آمار منتشر شده در شهریورماه سال ۹۵، تعداد ۱۴.۳ هزار واحد مسکونی معامله شده که این میزان نسبت به مدت مشابه سال ۹۴ رشدی معادل ۱۰.۹ درصد داشته است این اتفاق در حالی رخ داده که از انتهای سال قبل بانک مرکزی به عنوان نهاد ناظر پول در گزارشات مختلف نگرانی‌های خود از جهش قیمت مسکن را اعلام کرده و همواره بر این توصیه بوده که خریداران مصرفی وارد بازار شوند. کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن این توصیه را بی‌مورد نمی‌دانند اما همچنان در مورد رسیدن قیمت مسکن به کف در تردید هستند و می‌گویند: تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان مصرفی به قیمت مسکن نرسد و همچنین نرخ رشد قیمت مسکن به تورم نزدیک نشود نمی‌توان ادعا کرد که قیمت مسکن به کف واقعی رسیده است.
بازاری گرم‌تر
از سوی دیگر برخی کارشناسان مشاور املاک هستند که براین باورند که روند معاملات تفاوت چندانی با سال گذشته نداشته و تنها کمی بازار گرم‌تر از قبل حرکت می‌کند.
شهرام همافر کارشناس بازار ملک با بیان این مطلب به سیاست روز در تشریح روند کنونی بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار نسبت به سال قبل اندکی رشد داشته است اما آنچه از آن به عنوان گرانی مسکن یاد می‌کنند تنها رشدی متناسب با نرخ تورم در کشور است.
وی افزود: رشد قیمت مسکن در حد نرخ تورم بوده است اینکه عنوان می‌کنند قیمت‌ها دراین بازار روند صعودی به خود گرفته؛ تحلیل درستی نیست.
این کارشناس املاک تصریح کرد: درحال حاضر حجم ساخت و ساز‌ها در تهران روند صعودی به خود گرفته و به سخن دیگر بافت تهران در حال تغییر است. همافر با بیان اینکه این روند رشد جمعیتی در تهران قابل توجه است خاطرنشان کرد: همواره عرضه و تقاضا در ایران مشخص بوده و اینکه عنوان می‌شود قیمت‌ها در شمال و جنوب تهران تفاوت میلیاردی را در پیش گرفته؛ تحلیل نادرستی است چراکه امروز خانه‌های سوپرلوکس در شرق و غرب تهران ساخته شده که قیمت آن از نظر برابری معادل قیمت خرید و فروش در منطقه یک تهران است.
طبق آمار منتشر شده متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی ملکی شهر تهران۴۲/۷ میلیون ریال بودکه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/۳ درصد افزایش نشان میدهد.
۳ عامل تعیین‌کننده رونق مسکن
درهمین زمینه عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران با تحلیل رفتار و نمودار رشد قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته معتقد است که سیکل‌های مسکن نشان دهنده یک دوره چهار تا پنج ساله برای ثابت ماندن قیمت‌ها است و در این دوره از تورم عقب می‌ماند و بعد در یک دوره ۶ ماهه تا یک ساله رشد جهشی دارد.
مهدی روانشادنیا با اشاره به اینکه روند ۳۰ ساله نشان میدهد که تورم در کشور حدود ۲۰ درصد بوده و تورم قیمت مسکن ۲۱ درصد ثبت شده است معتقد است:این اتفاق تفاوت معنی داری با تورم عمومی ندارد اما رفتار جهشی مسکن و اتفاقات حباب گونه باعث می‌شود که عده‌ای فرصت طلب در آن دوره وارد بازار شوند و به نام قشرسوداگر بازار مسکن شناخته می‌شوند که رفتاری متفاوت با قشر مصرف کننده دارند.
وی گفت: مصرف‌کننده مانند افرادی که ازدواج می‌کنند یا پولی بدست می‌آورند و می‌خواهند خانه‌ای بخرند، همیشه در بازار حضور دارند؛ البته ممکن است در دوره‌هایی ترغیب شوند که بیشتر وارد بازار شوند اما اینگونه نیست که از بازار کاملا خارج شوند.
وی با اشاره به اینکه رفتار قشر سوداگر نیز اینگونه است که در ابتدا یا اواسط دوره ۶ ماهه وارد می‌شوند و جهش را تشدید می‌کنند و سپس از بازار بیرون می‌روند ادامه داد: منابع مالی و میزان تزریق پول دربازار مسکن کمک می‌کند که قشر سوداگر چنین رفتاری را از خود نشان دهد، عواملی در تقاضا و عرضه می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد که شامل تقاضا قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، قیمت تمام شده مسکن، قیمت کارگر، میزان تورم عمومی کشور و... است.
به گفته وی، سمت عرضه کمترین تاثیر را در تشکیل سیکل‌های بازار مسکن در کشور دارد، یعنی پارامترهای سمت عرضه تعیین‌کننده در قیمت تمام شده مسکن نیست اما سطح تقاضا تعیین‌کننده در بازار مسکن است.
روانشادنیا تاکید کرد: منابع مالی در اختیار دو گروه مصرف کننده و سوداگر است که در سال ۹۱ و همچنین سال ۸۶ چنین اتفاقی رخ داد و در این سال همه بانک‌ها وام مسکن پرداخت کردند که با نرخ‌های بهره بالایی اعطا می‌شد، اما افرادی که وارد بازار سوداگرانه مسکن می‌شوند، وامی با نرخ سود ۲۰ درصد دریافت می‌کنند، اما مطمئن هستند که در مدت ۶ ماه ۱۰۰ درصد سود می‌کنند و از این بازار خارج می‌شوند پس این کار نوعی تامین مالی است که در اختیار این قشر قرار می‌گیرد و با کمترین منابع مالی آورده ۱۰۰ درصد سود می‌کنند.
وی افزود: اما رفتار گروه مصرف‌کننده اینگونه است که کاری ندارد حضور در بازار مسکن چقدر بهره مالی دارد و بیشترین تمرکزش براین است که چند درصد از ارزش ملکی که می‌خواهد بخرد را می‌تواند جبران کند.
اشباع بازار مسکن در مناطق بالای شهر
روانشادنیا خاطرنشان کرد: اطلاعات نشان میدهد که در سال‌های گذشته بیشتر ساختمانسازی در تهران در لایه ساخت واحدهای لوکس قرار داشته است؛ یعنی همه سازنده‌ها به دلیل بازده اقتصادی که وجود داشته به ساختمانسازی در مناطقی روی آورده‌اند که سود بیشتری داشته، در نتیجه با اشباع بازار در این مناطق روبه‌رو هستیم.
وی افزود: لایه دیگر، قشری فقیر در جنوب شهر است که کم‌درآمدها به حساب می‌آیند و می‌توان گفت که با ساختمانسازی مسکن مهر پاسخگویی به بخشی از تقاضای این قشر برطرف شده و چنانچه مهاجرت و حاشیه‌نشینی در آن رخ داده، اما بخشی از بازار ساختمانسازی برای افراد کم‌درآمد با مسکن مهر مرتفع شده است اما تقاضا هنوز وجود دارد.
عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران گفت: برای تحریک بازار دولت باید سه اقدام انجام دهد و در صورتیکه این کارها همزمان انجام شود، جهشی در ساختمانسازی مسکن در یک سال آینده و به تبع آن رشد اقتصادی خواهیم داشت.
وی افزود: تنوع بخشی به ارائه تسهیلات مسکن یکی از این راهکارها است، یعنی وقتی بانک‌ها می‌توانند با عدد و سودی مناسب تسهیلات بدهند، قشر سوداگر در شمال تهران برای ساخت خانه‌های لوکس وارد می‌شود و می‌تواند عاملی برای تحریک بازار باشد.
وی خاطر نشان کرد:دومین اتفاق خوش آیند برای بازار مسکن، کاهش نرخ سود بانکی است که می‌تواند اقشار متوسط جامعه‌ای که بخشی از درآمد خود را از محل سود بانکی تامین می‌کند، به این نتیجه رسیده که صرفه اقتصادی ندارد و باید سرمایه خود را از بانک‌ها خارج و به سمت بازار مسکن روانه کند که دولت درآستانه زمینه چینی برای انجام چنین کاری است.
به گفته وی، آمارها نشان میدهد در ایران ۸۸ درصد سرمایه‌های خانوار در بخش ساختمان سرمایه‌گذاری می‌شود و پول‌های سرگردان در کشورما جایگزین دیگری ندارد و به طور قطع به این سمت سوق داده خواهد شد، زیرا صنعت قابل اعتنایی در این زمینه نیست، پس سرمایه‌ها وارد بخش ساختمان و مسکن می‌شود.
روانشادنیا تصریح کرد: چنانچه سه اتفاق تنوع روش‌های مالی برای قشر سوداگر، کاهش نرخ بهره بانکی سپرده‌گذاران و افزایش دوره بازپرداخت وام‌ها رخ دهد نه تنها افزایش قیمت خواهد داشت، بلکه در سال آینده با جهشی قیمتی در ساختمان روبه‌رو خواهد شد.
به گفته وی، برخی براین اعتقادند که فقط باید تقاضای مصرفی را برطرف کنیم اما واقعیت این است که سوداگران نقش بسیار مهمی در سیکل تولید و قیمت مسکن در سال‌های گذشته داشته‌اند و در آینده خواهند داشت.
